不動産売却をお考えのお客様へ
ワウハウスは「コミュニティタウン」をテーマに
地域密着型営業で戸建住宅の分譲事業を創業から20年以上一貫して行っております。
20年以上の地域密着営業で得た取引事例や販売ノウハウで、お客様の大切な不動産売却をサポートいたします。
広島県広島市中区では100世帯を超える分譲コミュニティタウンを販売するなど、地域と人を結ぶ住まい環境を積極的に取り組んでいます。
ワウハウスのお客様は20～30代のファミリーが多く、楽しそうな子どもたちの声が聞こえる地域活性化に貢献する街を
地域の財産として未来にも誇れる街づくりを目指しています。
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地域密着だからこそ誠実な顧客対応
ワウハウスでは分譲用地およびリノベーションの対象不動産を探しております。
土地・一戸建て・マンション・アパート・月極駐車場など不動産のことなら何でもご相談ください。
不動産の売却は不安や疑問が沢山あると思います。
ワウハウスでは、地域内の取引事例や価格動向等の最新情報と共に、生まれ育った街だからこそ知っている地元ならではの情報を基に、お客様の大切な財産である不動産売却をサポート致します。
ご自身もしくはお知り合いがお持ちの土地やビル･マンションなどの情報をお寄せください。
建物の有無などの現況、個人所有か法人所有かなどは問いません。不動産の売却は不安や疑問が沢山あると思います。
ワウハウスでは、地域内の取引事例や価格動向等の最新情報と共に、生まれ育った街だからこそ知っている地元ならではの情報を基に、お客様の大切な財産である不動産売却をサポート致します。ご自身もしくはお知り合いがお持ちの土地やビル･マンションなどの情報をお寄せください。
建物の有無などの現況、個人所有か法人所有かなどは問いません。 -
お客様が納得される価格で買取いたします
不動産の査定額が知りたいなど、ご相談だけでも大丈夫です。
もちろん査定・ご相談は無料ですので、お気軽にご相談ください。
お客様の秘密は厳守いたしますので、どうぞお気軽に情報をお寄せください。どこのエリア・種別など問いません。まずはお気軽にご相談ください！
「高く売りたい！」「このエリアの物件は取り扱っているの？」など、不動産売却について
の様々な疑問に専門のスタッフがお答えいたします。
まずはお気軽にワウハウスへご相談ください。
不動産買取の流れ
FLOW
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STEP
1
無料査定申込
インターネットかお電話で
お申し込みください。 -
STEP
2
訪問審査
不動産のプロであるスタッフが
お伺いいたします。
即日のご訪問も可能です。 -
STEP
3
買取金額ご提示
机上査定、訪問査定を元に、
即決の買取金額をご提示します。 -
STEP
4
売買契約・お支払い
不ご成約後、
代金を全額お支払いします。
ベテランスタッフの
不動産売却コラム
COLUMN
不動産買取の際に登記費用はいくらかかるか？登記費用徹底解説
こちらの記事では不動産に関わる登記のより気になる費用感に関して執筆させていただいております。不動産買取には必ず必要になってくる項目になりますので参考にしていただければ幸いです。この記事を通してどの登記費用がいくらかかるのか、軽減する方法をお伝えさせていただきます。 【目次】 ①登記費用徹底解説 ・登記証明書の費用に関して徹底解説 ・不動産所有移転登記の費用について徹底解説 ・ 抵当権について費用徹底解説 ・登録免許税 ②軽減制度に関して ・登録免許税減税 ③よくある質問 ④まとめ ①登記費用徹底解説 こちらの項目では登記証明書・不動産所有移転登記・抵当権の費用に関してです。 登記証明書・不動産移転登記は必ず必要になってくる項目ですのでぜひご確認ください。 登記証明書の費用に関して徹底解説 登記事項証明書（登記簿謄本）は会社や不動産の登記情報が記載された書類で、誰でも取得することができます。身分証明書なども必要なく、申請書と手数料だけで取得できます。 登記事項証明書を取得するには次の３つの方法があります。 ①最寄りの法務局(登記所)の窓口にて取得する方法 ②最寄りの法務局(登記所)から郵送にて取得する方法 ③オンラインにて取得する方法 不動産の登記事項証明書を取得する際には、「地番」と「家屋番号」が必要になりますので確認しておきましょう。 家屋番号は住所と異なることがあり、登記上の番号のことなどになります。 その土地の所有者であれば固定資産税の課税証明書や権利書、所有ではない場合は法務局などで確認することができます。 登記費用に関しましては下記の図に詳細が記載されておりますので、参考にお願いします。 所有権移転登記費用 所有権移転登記は司法書士に依頼することができ、代理で行ってもらった場合は報酬を支払わなければなりません。 報酬は司法書士によって、該当不動産の固定資産税評価額によって変わることが多いものの、30,000～50,00円程度が相場です。 該当する不動産の価値によっては、70,000円程度することもあり、どこに依頼するか、どの不動産の所有権移転登記を行うかで、費用相場は大きく違ってくるでしょう。 自分でされる方もいらっしゃいますが、作業が複雑なため時間がある方にしかお勧めしません また相続が絡む場合には手続きが複雑なため司法書士にお願いするのが一般的です。 抵当権について費用徹底解説 抵当権抹消登記は司法書士に依頼すると確実に手続きしてもらえるので安心です。 しかし抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、どのくらい費用がかかるのかが気になります。 そこで司法書士に依頼した場合と自分で手続きを行った場合の費用感を比較しましょう。 司法書士に依頼する場合 司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬と実費がかかります。 一戸建て住宅（土地と建物の2筆）の例 司法書士報酬 25,000円程度 登録免許税 2,000円（1,000円×2筆）（実費） 事前調査費用700円（335円×2筆）（実費） 完了後謄本費用 1,200円（600円×2部）（実費） 合計38,000円程度（消費税、郵送代、交通費等別） 登録免許税 登録免許税を求める計算式は以下の通りです。 登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率 登録免許税の根拠となる価格は、土地と建物共に固定資産税評価額であり、売却価格とは異なります。 税率は、登記原因によって以下のように定められています。 【所有権移転登記の税率】 相続、合併・・・0.4％ 遺贈、贈与・・・2％ 売買等・・・2％(原則税率) ②登録免許税減税 2023年3月31日まで、土地売買による所有権移転登記の登録免許税に軽減措置が適用されます。軽減措置期間中の登録免許税は1.5%です。 1,000万円の土地を取得した場合、期間中の登録免許税は15万円のため、通常に比べ5万円負担を抑えられます。 ③よくある質問 Q.不動産登記の費用は？ A.■登録免許税 ■司法書士費用 不動産登記の申請を司法書士に依頼すると、司法書士に対する報酬が発生します。こちらは自由に決められますので、司法書士によって価格差があります。 Q.不動産を売却する時、登記の住所が今違うのですが、変更しなければいけませんか？ A.登記上の住所を売却時の現住所（住民票の住所）に変更する必要がある Q.氏名や住所変更にも費用がかかる？ A.登記されている氏名や住所に変更があった場合は、登録免許税として不動産1つ（厳密には1筆）につき1000円を支払う必要があります。 ④まとめ 不動産買取の際に登記費用はいくらかかるか？登記費用徹底解説を最後までお読みいただきありがとうございました。 登記っ費用感に関して、ご理解いただけたでしょうか？ わからないことがございましたら弊社では、随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。
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不動産買取に関わる相続税徹底解説②
今回の記事の関しまして、相続税の概要からさらに踏み込んだ詳細の金額面や、いざ相続をするときに9割の方が気になる相続税対策に関して執筆している記事になっています。 この記事を通して前回の相続税の記事に加え相続税の知識がさらに深くなっていれば幸いです。 読み終わった後には、相続にかかる費用の相場観や控除方法の全体が網羅できるような記事になっていますので、最後までお読みいただければ幸いです。 【目次】 ①相続税はいくらかかるのか ②相続税の控除に関して ・不動産の基礎控除 ・小規模住宅地等の特例 ・相続時精算課税制度を利用する ・土地の形状や広さ、周囲の状況等による評価減 ③よくある質問 ④まとめ ①相続税はいくらかかるのか 不動産相続をする際にかかる費用としては2点ございます。 1点目 登録免許税 2点目 相続税 上記2点になっています。 1点目の登録免許税に関しましては、登記の記事に関して記載させていただいておりますのでそちらをご参考にください。2点目の相続税に関してまずは解説していきます。 相続税の計算方法は？ 相続税額＝（全ての相続財産額－基礎控除額）×相続税率となっており相続税が課せられるのは「基礎控除額」を越える相続財産の額に対してだけです。基礎控除額の計算方法は次のとおりです。 亡くなった方の遺した不動産を引き継ぐ際にかかる相続税の計算方法ですが、 3,000万円＋600万円×法定相続人の人数＝基礎控除額となっております。 例えば、法定相続人が被相続人の配偶者と子ども2人のケーズでは、基礎控除額は4,800万円となります。そのため、遺産の評価額の合計金額が4,800万円を超える場合に相続税が発生します。 不動産の評価額は？ 不動産の評価額は土地と建物に分けて評価されます。それぞれの評価額算出方法に関して記載させていただきます。 土地 土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のどちらかの方法で計算されます。路線価が定められている地域の土地であれば路線価参考に 路線価が定められていない土地については倍率方式を参考に計算するのが基本となっております。 建物 建物の相続税評価額は原則として固定資産税評価額の通りなので、毎年更新される固定資産税の評価額を参考にしていただきます。 ②相続税の控除に関して ここでは高い不動産の相続税を抑えられる方法はあるのかという実際相続される方が直面する課題に関して解説していきます。 小規模宅地の特例 小規模宅地の特例とは、敷地の種類によって設定された限度面積部分に対して、評価額の減額が定められていることです。限度される割合は以下の表を参考にしてみてください。 続時精算課税制度 続時精算課税制度を土地の贈与に利用するメリット 相続時精算課税制度の非課税枠は2,500万円ですが、超過した部分の税率は一律20％です。一般的な贈与税や相続税は、累進課税方式なので、贈与額が大きくなればなるほど相続時精算課税制度は有利になります。 また、分割しにくい相続財産はトラブルになるケースが多々あるため、事前に承継者を決めて生前贈与しておくことがトラブル防止につながります。 相続時精算課税制度を土地の贈与に利用するデメリット 相続税精算課税制度を選択すると、贈与者は暦年贈与の非課税枠を今後一切使えなくなります。それに加え土地相続に有利な小規模宅地等の特例も使えなくなり、登録免許税の税率も相続より高くなります。 不動産取得税も課税されるので、慎重の検討していく必要がございます。 土地の形状や広さ、周囲の状況等による評価減 土地の形状、広さ、周囲の状況等によって評価額が減少する可能性があります。ただ、この計算は複雑で規則性がないため、ぜひ弊社にご相談ください。 ※〇〇時点の内容です。最新の情報は法務局HPをご確認ください。 よくある質問 Q.不動産相続において、相続人が全員放棄した場合はどうなりますか？ A.相続人全員が不動産を相続放棄した場合には、相続人の代表者は、相続財産管理人の選任を請求しなくてはいけません。それは自己負担で、ご自分がやってもおおむね１００万円前後となります。 Q.不動産にかかる相続税。その不動産の実勢価格の７割が評価額になりますか？ 実勢価格2500万円の場合、いくらの相続税が発生しますか？ A.相続税は、遺産総額と、法定相続人の数で、きまります。なので、不動産だけでは決まりません。実勢価格の8割程度ではあるが、程度です。基本的には固定資産税の評価額で決まるため、確認してみましょう。 Q.相続人が私一人しかいない場合の控除額は？ A.3,000万円＋600万円×法定相続人の人数＝基礎控除額の指揮に当てはめると3600万円が控除額となっております。 まとめ 最後までお読みいただきありがとうございました。相続情報に関して、ご理解いただけたでしょうか？わからないことがございましたら弊社では、随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。
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不動産買取、相続時に必要な登記情報徹底解説①
今回この記事は登記に関して執筆させていただきます。 登記という言葉は聞いたことがある人が多いと思うのですが、いざ登記について目の当たりにすると、全然わからないって方も多いのではないのでしょうか？ この記事では主に不動産売却時に行う必要な登記情報であったり、相続時に必要になってくる登記、よくある必要項目に関してもご紹介させていただきます。 【目次】 ①不動産買取後の登記とは？種類に関して徹底解説 ②住民票に関して ③よくあるご質問 ④不動産買取、相続時に必要な登記情報徹底解説①まとめ 不動産に関わる登記とは？種類に関して徹底解説 不動産に関わる登記は、売却時、相続時に発生します。 下記で様ざまな種類に関してご説明させていただきます。 【登記証明書】 会社や不動産など、法令で登記することが定められている事項の全部もしくは一部を証明する書類です。 対象となる会社や不動産の関係者でなくても、交付請求すれば誰でも閲覧することができます。 おもに、会社の最新状況を把握したり、不動産においては取引に備えて権利関係を明らかにするために参照されます。 【全部事項証明書】 全部事項証明書は、対象となる不動産についてすべての登記事項が記載されています。 ・不動産の物理状況 ・対象不動産が登記されてからのすべての権利関係の一覧、具体的には、所有権が移転した経歴や抵当権設定・抹消、過去の差押などが記載されます。 【現在事項証明書】 対象不動産の現在の状況のみがわかる証明書です。 該当する不動産が登記されてから時間が経つと、 全部事項証明書ではかなりのボリュームになるため、現在の所有者だけ知りたいという場合などには、 現在事項証明書を利用すると便利です。 【閉鎖事項証明書】 閉鎖された建物の登記記録情報が記載されている書面になっています。 閉鎖事項証明書は、登記の情報は履歴となって積み重なりますが、一部情報は閉鎖され、通常の登記証明書には 記載されなくなります。 【一部事項証明書】 不動産の登記内容の一部を抜き出した証明書です。権利関係の甲区（所有権に関わる内容）のみ知りたい、 乙区（所有権以外の内容）のみ知りたいというような場合に用いられます。 マンションのような区分所有者が多い場合は、必要な部分だけを記載している一部事項証明書が適しています。 所有権移転登記 所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が移ったときに所有権を明確にするために行う登記です。 例えば、不動産を売却した際に、買主に所有権が移ったことを証明するために行います。 このように不動産の所有権の移動を登録することで、不動産の権利が誰にあるのかが明示されるのです。 所有権移転登記はいつ必要？ 所有権移転登記を行う必要があるときは、不動産の所有権が移動したときです。 登記が必要になる主なタイミングは以下の3つです。 不動産の売買を行ったとき 不動産を生前贈与などで贈与されたとき 不動産を相続したとき になっております。 所有権移転登記を行う理由 所有権が移転したことが登記簿に記載されることで、不動産の所有者であることを主張できます。 登記簿は一般公開されているため、誰でも参照することが可能です。登記簿には所有権だけでなく抵当権や賃借権なども記載されており 、どの権利も登記簿に記載されることで権利を主張することができるようになります。 そのため、不動産の所有者が移転した場合も所有権移転登記によって登記申請をする必要があります。 抵当権抹消登記 抵当権抹消登記とは、抵当権を抹消するために必要な登記です。 どのようなタイミングで必要になるのかを確認していきましょう。 抵当権とは？ 金融機関が土地や建物の不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンの返済が滞った時のために、あらかじめ土地や建物を担保しておくものです。そのため住宅ローンを組むにあたり、金融機関から抵当権の設定が求められます。 どんなタイミングで必要になるのか？ 一般的には、住宅ローンを完済するとローンを借りていた金融機関から抹消登記に必要な書類が送られてきます。 それに記入をして申請をすれば手続きとしては完了します。 また、抵当権がついている状態の不動産を売却するときも抵当権抹消登記を行う必要があります。 この際には、ローン残債を不動産売却を行って得たお金で支払わなくてはいけません。 住民票に関して 買主の正確な住所を証明するために必要です。引っ越しなどで住民票の移行が完了していない場合は、 現住所の証明をするためにも転居届けを提出し、新たな住民票を取得しておきましょう。市区町村役場で取得することができます。 よくあるご質問 Q不動産登記で申請が却下された場合、添付書類を返してもらいたい時は原本還付請求のか A不動産登記で申請が却下された場合、添付書類を返さないのが基本です。 Q.不動産の売却の際、登記済権利証には、売却したい不動産を含めて所有する不動産全てが記載されております 所有権移転登記にさいしては、この登記済権利証を提出するしかないのでしょうか。 A.その資料を提出します。一度の数筆の所有権移転をされた場合は同じ権利書に記載されます。 その権利書の内の1筆だけ所有権移転させる場合も権利書をバラしたり外したりしては効力がなくなるため気を付けましょう Q所有権移転登記は必要か？ A必要です。不動産売却は登記上の所有者でしか行えないためです。正式な所有者以外の人が売却権利があれば、他人の家を売れることになってしまうからです。 不動産買取、相続時に必要な登記情報徹底解説まとめ 最後までお読みいただきありがとうございました。 登記情報に関して、ご理解いただけたでしょうか？ わからないことがございましたら 弊社では、随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。
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不動産に関わる相続を徹底解説①
今回の記事は、土地を相続した際に必ず必要になってくる、税金に関して徹底解説していきます。 不動産買取や売却を検討される中で、土地を相続された方も多いのではないでしょうか？今回の記事では、下記の目次に対して徹底解説させていただければと思います 。 また、この記事は初心者中級者向けに書かせていただいており、詳細をさらに知りたい方は、別記事にかかせていただいておりますので、ご確認いただければ幸いです。 【目次】 ①相続税の申告に必要な流れを徹底解説 ②不動産相続税の注意点徹底解説 ③よくある質問 ④不動産に関わる相続を徹底解説①まとめ 相続税の申告に必要な流れを徹底解説 この項目では遺産分割が終わり、土地を相続することになった際の流れを徹底解説していきます。 ステップ１：相続した不動産の名義を変更する 遺産分割協議が終わり、家や土地などの不動産を相続することになったら、その不動産の所有権を転記する登記が必要です。こちらは法務局で相続登記を行います。 相続登記を行う期限は特に設けられていません。しかし相続の際に発生する所有権移転登記では、被相続人のすべての戸籍謄本を取り寄せる必要があり、時間と手間がかかります。相続することが決まったら、早いうちに書類を準備して、登記することがおすすめです。 ステップ２：相続税の額を確認する 不動産を相続したら、相続税を支払わなければなりません。こちらの計算方法も詳細に関しましては、不動産買取に関わる相続税徹底解説②で解説させていただきます。 ステップ3：相続税を申告・納付する 相続税の価格がわかったら、相続税の申告書を作成します。この際書類提出するのは、被相続人の住所の税務署に提出する必要がございますので注意しましょう。 税務署に提出し、相続税の納付を行います。 自分で作成することもできますが、必要な書類が多く、慣れていない人には大変な作業になります。 税務署に聞きながら作成できますが、税理士などのプロに任せると安心できるでしょう。 必要書類 ・対象となる不動産の登記事項証明書 ・被相続人の住民票の除票 ・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本 ・相続人の戸籍謄本（相続人が複数の場合は全員分が必要です） ・対象となる不動産を取得する相続人の住民票 ・対象となる不動産の固定資産税評価証明書 ・遺産分割協議書 ・相続人の印鑑証明書（相続人が複数の場合は全員分が必要です） 不動産相続税の注意点徹底解説 この項目では、不動産相続に関しての注意点を徹底解説させていただきます。 よくある注意点なので念頭に置いて頂けますと幸いです。 遺産の分配方法に関しては相続する方の全員の話合いが必要 遺産分割協議は、相続人全員が一ヶ所に集まって行わなければならないわけではなく、手紙やメールのやりとりで行ってもかまいません。 遺産の分け方について、相続人全員で意思統一ができれば問題ありません。 不動産の共有はできるだけ避ける 不動産を誰が相続するか決まるまでは、相続人全員の共有の状態になっています。 共有のままだと、不動産を処分するときにも全員の同意がなければできません。また、共有者の誰かが亡くなれば再び相続が生じて、不動産にかかわる人がどんどん増えていってしまいます。 このような不都合を避けるために、不動産は特定の相続人が引き継いだ方が良いと一般的に考えられています。 相続税の申告は相続開始から１０ヶ月以内に 相続税の申告は相続開始から１０ヶ月以内に行わなければなりませんので、期限に遅れないよう注意しておきましょう。相続税の申告を行わないと、さまざまな税率軽減が受けれなかったりといったデメリットがありますので注意しましょう 。 よくある質問 Q相続人3名がそれぞれ、東京神奈川山梨に住んでいる場合申告の提出はどこになりますか？ A相続税申告書の提出先は、被相続人の所轄税務署です Q相続税を一括して、全納できないときは？ A原則として一括納税ですが、物納または一定要件に当てはまる型のみ延納という特例があります。 Q相続税申告は税理士さんに依頼するべき？ A不可能ではないですが、正しい財産評価や、相続税申告ができずに税金を納めてしまったり、相続税申告後に税務調査を受け徴収される可能性があります。 不動産に関わる相続を徹底解説①まとめ 最後までお読みいただきありがとうございました。 相続に関して、ご理解いただけたでしょうか？ わからないことがございましたら、弊社では随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。
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床下浸水した家の価値は下がる？高く売る方法を解説！
近年、ゲリラ豪雨や台風の影響により河川が氾濫し、街の排水能力が許容量を越えてしまい建物にまで浸水被害を起こすこともあります。 そんな浸水被害にあった家は価格が下がるのでは？と不安に思われる方も多いと思います。 一般的には相場価格の2～3割程安くなってしまいますが、時と場合により価格に影響がないこともあります。 今回は、そんな床下浸水してしまった家の価値や高く売る為の売却方法をご紹介します。 ①浸水した家は売却することができる？ ②浸水した家、土地はどれぐらい価格が下がるのか？ ③浸水被害があった家を出来るだけ高く売る方法 ④浸水した家を売却する際の注意点 浸水した家は売却することが出来る？ そもそも浸水被害にあった家は売ることが出来るのでしょうか？ 時と場合によりますが、基本的には売却することが出来ます。 浸水の被害が小さいと浸水していない家と殆ど変わらない売却価格で売主が見つかることもあります。 また、浸水被害が甚大な場合も次の2つ条件のどちらかをクリアしていると売りやすくなります。 ①被害再発防止策が実施された地域 ②立地が良い地域 ①被害再発防止策が実施された地域 浸水被害が発生した地域では、被災箇所の復旧工事だけでなく、同規模の豪雨や台風があっても浸水しないように再発防止策が実施されます。 次のような再発防止策が実施されている場合、浸水被害が発生した家でも売却先を見つけやすいです。 1. 河川の流下能力を向上させる改良工事 2. 内水排除のための排水機場の能力強化など 適切な被害再発防止策が実施されていれば、異常気象によって大雨が降ったときにも水害の発生を抑えられるでしょう。 そのため「水害に強い安全な地域に住みたい」と考えている方にとっては、購入の後押しになる可能性があります。 立地が良い地域 たとえ浸水被害があったとしても、元々の立地が良い地域の場合は売却がしやすくなります。 例えば以下のような条件を満たすような物件です。 ・最寄り駅から徒歩5分～10分以内 ・病院や警察署、学校、保育園などの公共施設が近い ・周囲に高い建物がなくて日当たり良好 浸水した家でも、その被害が小さければ売却に大きな影響はありません。 売却価格は市場相場そのままということは難しいですが、1割程度の値下げでも買主は見つかるでしょう。 浸水した家、土地はどれぐらい価格が下がるのか？ では、実際浸水した家、土地を販売する際はどれぐらい価格が下がるものなのでしょうか？ 浸水した家は「訳アリ物件」となり、売却価格は2～3割程下がってしまいます。 浸水した家の購入を考える時「1度浸水被害が発生したなら、いずれまた浸水被害に合うのではないか」と不安に思う買主がほとんどだからです。 浸水した事実があることから、他の家に比べて浸水するリスクは高いと考えられるので、売却価格を下げなければ買主が見つかりません。 そのため、被害再発防止策や立地の利点がなければ、売却価格が2割～3割低くなると考えてください。 浸水被害があった家を出来るだけ高く売る方法 とはいえ、浸水被害があった家や土地でも高く売りたいですよね。 そんな浸水被害にあった家、土地を少しでも高く売却するためには、下記の方法で物件の状態を把握することが必要となります。 ①ホームインスペクションの実施 ②地盤の調査を実施 ①ホームインスペクションの実施 ホームインスペクションは専門の住宅専門士による住宅診断です。建物の状態や修繕すべき個所 などを診断し、改善を提案してもらうことができます。 ホームインスペクションにより修繕の必要がある個所があれば修繕に取り組み、異常がなければ ホームインスペクションのお墨付きを得ることが可能です。 ②地盤の調査を実施 同じように、浸水によるダメージを受けた土地は、地盤が緩くなっている、基礎となるコンクリートが傷んでいることも考えられます。 地盤調査を行い、地盤が緩くなっている箇所に、改良工事により地盤の強化を行うことことも可能です。 ダメージを回復する方法はありますが、浸水被害にあった家を売却できる状態に戻すためには多大なコストがかかることがあります。 そのような場合は、専門業者による買取がおすすめです。 （※買い取れない場合もございます。） 通常トラブルを抱えている家を第三者に売却した場合は、瑕疵（物件の隠れた問題）に対して売主が責任を負うことになります。 しかし、買取業者による直接買い取りであれば、この責任を負う必要がありません。 さらに、専門家のサポートの上、スムーズに現金化できる可能性が高いので、まずは相談してみるといいでしょう。 浸水した家を売却する際の注意点 被害が小さかったとしても、浸水した家は訳あり物件として扱われます。 売却するときには、浸水被害を受けたことを買主に告知する義務があるので注意してください。 浸水被害について説明することは、売却価格の値下げにつながりそうで抵抗があるかもしれません。 しかし、浸水被害を受けた事実は、不動産会社の担当者であればすぐにわかります。 買主にも物件を仲介する不動産会社の担当者がついているはずですので、隠し通すことはまず不可能です。 もしも、説明せずに強引に契約を交わそうとすると、かえって不信感を抱かれるので必ず浸水の事実を告知しましょう。 そして仮に、浸水被害を売買契約時には隠せたとしても、後から発覚した場合、損害賠償請求などのトラブルに発展する恐れがあります。 買主への説明義務について詳しく解説します。 浸水被害を受けたことを買主に説明する必要がある 家を売却する時、買主が予測できない損害を受けないように、売主は家の重要事項について告知する義務があります。 例えば、浸水した事実を知らずに買主が家を購入し、その後に大雨や台風によって浸水被害を受けたとします。 このとき、売主が浸水被害を受けたことを事前に説明していれば、買主は購入時に「再度、浸水被害を受けるかもしれない」と予測できたはずです。 しかし、説明がなかったために買主は「不測の損害」を被ることになり、売主はその損失に対して責任を負わなければなりません。 この場合、契約締結後であっても売主は責任を負う必要があり、適切な浸水対策の実施や損害賠償の支払いを求められます。 浸水被害の過去が発覚したときには大きなトラブルへと発展しますので、被害が小さかったとしても買主に説明するようにしてください。 このとき、浸水被害に対して適切な処置を施して、今後の対策もしたのであれば、そのことを同時に説明することで、買主に好印象を与えられるでしょう。 適切な浸水対策ができていない場合、契約不適合責任を負う可能性がある 家の売買契約では、売主は買主に「通常備えるべき品質・性能を備えた住宅を提供する義務」を負っています。 したがって、浸水被害について何も言及しなければ、その家は「通常の降雨では浸水被害が発生しない」ことが必要です。 そのため、予想される雨量で床上浸水や床下浸水の被害が発生した場合には、契約不適合責任を負う必要があるので要注意です。 引渡し時には「通常備えるべき品質・性能」となっているように、地盤を上げたり基礎部分や1階床面を高くするなど、浸水対策をしておきましょう。 「通常予想される雨量」や「適切な浸水対策」の判断に迷ったときには、不動産会社へ相談しましょう。 あなたの家の状態に合わせた回答がもらえるはずです。 まとめ いかがでしたでしょうか。 浸水した家も売却はできますが、売却価格は市場相場の7割～8割まで下がることが一般的です。 しかし「浸水対策が地域として実施されている」「浸水被害を差し引いても立地が良い」の条件を満たせば、市場相場とほとんど変わらない金額で売却できる可能性があります。 また、浸水した家の売却方法は 被害を受けた箇所を修理して売却する 建て替えて売却する 更地にして売却する そのまま買取業者へ売却する どの方法で進めるかによって、費用・売却価格・売却までにかかる時間など、変わります。 そのため、あなたの状態にあった売却方法を選べるように、一度不動産会社へ相談することをおすすめします。 不動産買取ならワウハウス！
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認知症の親族にかわって不動産を売却する方法を解説
親が認知症になり、介護をするために退職、または時短勤務としたために収入が減少したという方もいるでしょう。 さらに、思いのほか介護や医療に費用がかかることになったため、不動産を売却するなどしてその資金工面をしたいという方もいるかもしれません。 この記事では、認知症になった親の介護費などのために不動産を売却して資金を作りたいと考える方に向けて、親の不動産を売却できるのか否か、そして、売却できるのであればどのような手順や書類が必要となるのかについてご説明します。 ①認知症になったら不動産の売却ができなくなる ②共有名義不動産の売却と認知症 ③認知症の場合、不動産売買は司法書士に相談すべきか 認知症になったら不動産の売却ができなくなる 親が認知症と診断された場合、親が住む家を売って施設の入所費用に充てるなどの理由で、 不動産の売却を考えることは少なくありません。 しかし、認知症となってしまうと、不動産を売却するのは難しくなります。 認知症になったら不動産売却はできない？ 認知症には、さまざまな症状がありますが、記憶障害(新しい情報を覚えられなかったり、以前の出来事を思い出せなかったりすること) のほか、失語・失行・失認・実行機能（段取り）障害などの支障が生じます。 民法第3条2項には、 「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、 その法律行為は、無効とする。」と明記されています。 また、不動産の所有者が、認知症などで判断能力が低下してしまった場合、子供や親族が勝手に売買することはできません。 認知症で判断能力がないことを利用して、所有者にとって不利益のある契約や、本来なら同意しないような条件がある契約を、 理解しないまま進めてしまう危険性があるからです。 このような被害から、意思能力が低下した人を保護するために、様々な法律が決められています。 成年後見制度のしくみと売却について 認知症などで判断能力が低下した人の代わりに不動産を売るときには「成年後見制度」が用いられます。 成年後見制度には、大きく分けると任意後見人制度と法定後見制度の2つがあります。 これらは家庭裁判所に、本人や配偶者、4親等内の親族、市町村長、検察官などが申立てをすることによって利用できます。 申請においては、医師の診断書が必要になることもあります。 ①任意後見人制度 本人に意思能力や判断能力があるうちに、後見人を選んで任意後見契約を結んでおき、いざ意思能力や判断能力が低下したら、契約をした代理人が契約に沿って代理を行うというものです。 ②法定後見制度 後見開始の申立てを受けて、本人のためにどのような保護や支援が必要かなどといった事情を考慮して、家庭裁判所が成年後見人等を選任するものです。 これには、本人の親族以外にも、法律・福祉の専門家や、福祉関係の公益法人が選ばれる場合もあります。 ただし、成年後見人が決まり後見が開始された場合でも、不動産売却は大変でしょう。 なぜなら、居住用の不動産の売却は成年後見人であっても、家庭裁判所の許可を取らなければ、 売却できないからです。 所有者の住んでいる環境が変わることで、認知症が悪化する可能性もあるからです。 その他にも、売却の重要性、本人や親族の意見、売却条件や金額の妥当性、売却後の本人の生活、売却代金は誰がどのように管理するかなど様々なことが考慮されます。 成年後見制度のデメリット 成年後見人は、意思能力のない本人に代わって法律行為を行ったり、日々の財産管理を行ったりします。 たとえ不動産売却をするためだけに後見制度申立てをしたとしても、一度後見制度が家庭裁判所に認められたら、本人の意思能力が回復するか本人が亡くなるまでこれらの役割が続きます。 また、法定後見人で親族ではない専門家が選ばれた場合には、その専門家に毎月数万円程度の報酬を支払う必要があります。 こうした心理的もしくは金銭的な負担が続くことは成年後見制度のデメリットかもしれません。 共有名義不動産の売却と認知症 ここで、認知症の親と一緒に所有している不動産の売却について説明していきます。 共有名義の不動産を売却する方法 そもそも、共有名義の不動産売却方法は次の３つです。 ①売却後に売却代金を分ける 共有名義不動産は1人が全部を勝手に売ることはできませんが、共有者全員の承諾を得れば売ることができます。 代表者によって買主と売買契約を行ったり、各々が買主と売買契約を行ったりして契約し、売却後に代金を持分に合わせて分配します。 ただ、いずれの方法においても認知症である場合には意思表示が難しいでしょう。 ②持分を売買 全部を売ることは難しいですが、自分の持分だけを売ることはできます。 このとき、他の共有名義人の承諾を得る必要はありません。 ただし、共有名義を見ず知らずの人が買っても、その後勝手に使ったり、全部を処分できるわけではないため、個人で一部の権利を買いたいという人は少ないでしょう。 こうした理由から、業者に買い取ってもらうのが一般的です。 ③分筆して売却 売却する不動産が土地の場合には、分筆と呼ばれる方法で、土地を分けることができます。 分筆して、単独所有にしてしまえば自由に売買できます。しかし、道路に面しているか、 平らな土地かなど、分け方によっては土地の価値が下がってしまうことがあるので、注意が必要です。 共有不動産は売りにくい。 早めに名義を変更を こうしたことを回避するために、認知症になる前に名義を変えておくという選択肢もあります。 しかし、本人に代わって管理するためといった理由であっても、不動産を無償で譲り受けようとすると、最大で不動産価格の半分以上が贈与税として請求されることがあります。 この点は注意が必要です。 相続税よりも贈与税の方が設定税率が高いことを覚えておきましょう。 認知症の場合、不動産売買は司法書士に相談すべきか 不動産売買における登記を司法書士に依頼する場合について見ていきます。 認知症の場合は司法書士が断ることがある 所有権移転登記を行う際、司法書士は本人確認や売却の意思確認をする義務があります。 また、認知症が疑われる状態で売買契約を結び、所有権移転登記を行った場合も問題といえます。 売買契約時に既に認知症であったと後から分かれば、売買契約が無効になり、司法書士の責任が問われることもあります。 このような理由から、リスクを負いたくない司法書士は、認知症と診断されていなくても、 その疑いがある場合にはそれだけで断ることがあります。 不動産買取なら負担が小さい？ 所有者が認知症になってしまった時の不動産売却についてみてきました。 様々な問題を想定しながら、ベストな解決方法を考えていければと思います。 認知症のかたの不動産売却に限らず、いち早く不動産を売却したい時は不動産買取がおすすめです。 不動産買取は、売買仲介と違い内覧会を開いたり広告を出してもらったりする必要がないうえ、 買主を探す時間を待つ必要がないので売買が成立するまでの時間が短いのです。 まとめ いかがでしたでしょうか。 親が認知症になった場合でも、法定後見制度を活用すれば不動産の売却を進めることは可能です。 しかし、それが認知症となった親の本意であるかどうかは、その時点ではすでにわからないかもしれません。親の本意に従って手続きを進めるためにも、親が認知症となる前から、親子で事前に話し合いを重ねておくことが望ましいといえます。 そうしておくことで、もしも将来認知症になった場合、介護医療費の工面について広い選択肢から考えることができるだけでなく、その後の相続についても親は考えを整理できます。 早め早めに対策を講じておくということが、何にも増して重要であると考えておきましょう。 不動産買取ならワウハウス！
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不動産売却時にリフォームは不要？おすすめできない理由を解説
不動産売却の前にリフォームすべきなのかは非常に悩ましいですよね。 リフォームをして高く売れたケース、逆にリフォーム費用分が無駄になってしまったケースと様々聞いたことがある方もいると思います。 「売るからにはできるだけ高く売りたい、損はしたくない。」 「不動産会社からリフォームしたほうがいいって 言われたけど本当にして大丈夫？」 このように悩んでいる方も多いのではないでしょうか。 結論を先にお伝えすると、売却前のリフォームはおすすめできません。 その理由をリフォームをするメリット・デメリットと合わせて解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。 ①不動産売却前にするリフォームのメリットとデメリット ②リフォームをした上で費用を回収するのは難しい ③売却前にリフォームすべきケース ④リフォーム前にまずは不動産会社に相談しましょう 不動産売却前にするリフォームのメリットとデメリット 冒頭で売却前のリフォームはおすすめできないとお伝えしましたが、「なのに、リフォーム済みの物件がたくさん売りに出されているのはなぜだろう？」 と疑問に思われた方もいると思います。 それは、リフォームのメリットとデメリットをそれぞれ見ていくことでわかります。 解説をしていきます。 メリット リフォームをすることによるメリットは「高く売れる可能性がある」に尽きます。 当然のことではありますが、例えば古くなった内装より、新しくリノベーションされていた方が、査定や内覧の際も印象が良く、結果的にリフォームする前よりも高く売れることが多いです。 こう聞くと「じゃあやっぱりリフォームしたほうがいいじゃないか」と感じると思いますが、ちょっと待ってください。 それでもおすすめできない理由がありますので、まずは次のデメリットを見ていきましょう。 デメリット デメリットは「リフォームの費用分を上乗せして売ると売れ残る可能性ある」ということです。 そもそも中古物件を買う人のニーズとして、「物件をできるだけ安く買いたい」という意向の方が多いです。 また、「安く物件を買って自分でリフォームをしたい」という方も増えてきています。 そういったニーズがある中で、リフォームをした場合はどうしても、リフォーム費用分を上乗せする必要があるため、元の値段よりも高値で売りに出す必要があります。 そうすると、相場とマッチせず、リフォームしたけど 希望価格で買い手が見つからないという可能性が高くなります。 リフォームをした上で費用を回収するのは難しい メリット・デメリットをそれぞれ見てきましたが、それでもなお「じゃあうまくリフォームすれば高く売れるんじゃないか？」 と思われている方もいると思います。 しかし、リフォームをして、物件価値をかかった費用以上に上乗せすることは難しいと言われています。 実際にどういったケースで、リフォームをしてから売りに出されているのかを見ていきましょう。 リフォームをして売りに出しているのは買取再販を行っている不動産会社 リフォーム済みで売りに出されている物件の多くは不動産会社がすでに買い取っている物件です。 どういう物件がその地域で売れるのかをしっかりと把握している不動産会社は、どのようなリフォームをすれば、買い手のニーズにマッチしたものになるのかを熟知しています。 そういった不動産会社はリフォームをしていない状態の中古物件を厳選して買取を行っています。 どのようなリフォームをすればいくらくらいで売れるかを知っているので、その金額で利益が出る金額で買うことでリフォームによる付加価値を上乗せできるのです。 買い手のニーズ、市場を深く理解している必要がある 上記で解説したように物件の売却には、買い手のニーズや市場の動き、その地域の相場を正しく把握することが大事です。 そういった情報を知らないまま、初めて不動産を売却する方が、リフォームをして価値を上げようと思っても、逆に必要のないリフォーム、つまり市場のニーズとマッチしていないものになってしまいます。 そうすると、リフォームした費用分をうまく売却価格に反映させることができずに、結果損をしてしまうケースが発生するのです。 このように、ニーズを理解したうえでのリフォームが難しいため、安易に売却前にリフォームをすることはリスクが高く、おすすめできないのです。 売却前にリフォームすべきケース ここまでは、リフォームはなぜおすすめしないかを中心に解説をしてきました。 とはいえ、不動産会社からリフォームをすすめられたというケースもあったりと、一部リフォームをしておいた方がいい場合もあります。 こちらでは、どういったケースでは、売却前のリフォームが有効なのかを解説していきます。 古い物件の場合はプチリフォームやハウスクリーニングが効果的なことも 築古で使用感が感じられる場合は、ハウスクリーニングをしたほうがいい場合もあります。 こちらはリフォームではなく、あくまで掃除なので、予算も3～10万程度が一般的です。 ハウスクリーニングをしてもなお、壁紙や障子がはがれているなどの場合は、張り替えなどを行った方がいい場合もあります。 ここをどこまでやるべきかは、自分で判断せず、不動産会社と相談するのが良いでしょう。 仲介か買取かによってもリフォームすべきかどうかは異なる 売却の仕方として仲介か買取のどちらにするかによっても、リフォームすべきかは異なります。 簡単に違いを説明すると、仲介は不動産会社が買い手を探してくる方法、買取は不動産会社が直接物件を買ってくれる方法です。 例えば、買取の場合は、不動産会社がその後リフォームをしたりすることが多いので、売却前のリフォームやクリーニングは特に必要ないケースが多いです。 一方の仲介の場合は、不動産会社と一緒に買い手を見つける必要があるため、必要に応じてクリーニングやプチリフォームの必要性が出てくるでしょう。 リフォーム前にまずは不動産会社に相談しましょう いかがでしたでしょうか。 売却前のリフォームは、おすすめしないとお伝えしてきましたが、一番大切なのは、そういったことも含めて信頼できる不動産会社に相談をすることです。 自分でリフォームをすべきか悩む前に、まずは一度お近くの不動産会社に話を聞いてみましょう。 不動産買取ならワウハウス！
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不動産売却で確定申告は必要？不要な場合と必要書類や申請の流れを解説
不動産売却をする際に必要といわれる確定申告。 特に会社から源泉徴収をされている会社員の方は、これまで確定申告をやったことないなんてこともあると思います。 「必要な手続きが多そうで、面倒くさい。」 「申請の流れや必要書類をどこからもらえばいいのかわからない」 「節税のためにやったほうがいいと聞くが、どんな制度なのかわからない」 という方も多いのではないでしょうか。 今回はそもそも確定申告が必要なのかわからない方、初めての確定申告でどのような流れで 進めたらいいかを知りたい方向けにわかりやすく解説していきます。 ①不動産売却後に確定申告は必要かどうか ②確定申告の方法２つ ③確定申告を自分でやる手順 ④【節税対策】不動産売却の確定申告で受けられる特別控除 不動産売却後に確定申告は必要かどうか まずは、どのような場合に確定申告が必要なのかをみていきましょう。 「自分は利益が出ていないので不要ではないか」 「時間もないしやりたくないけど、 もしやらなかったら何か罰則はあるの？」 と疑問に思われている方もいるかもしれません。 こちらを読んで、まずはご自身が確定申告が必要かどうかを把握しましょう。 確定申告が必要な場合 主に2つのパターンがあります。 ①売却時に利益が出た場合（必須） 土地・不動産を売却した時に出る利益を「譲渡利益」と呼びます。 この譲渡利益が出ている場合は確定申告が必要となります。 譲渡利益の算出方法は後半で詳しく解説していきますが、ここでは「売却して利益が出ていたら確定申告は必須」と理解しておきましょう。 ②売却時に損失が出たが、その分の特別控除を受けて所得税を減らしたい場合（任意） マイホームに限りますが、売却時にもし損失が出た場合は、一定の条件のもと、その損失を事業所得や給与所得など他の所得と相殺できます。 こちらの特別控除を受けるためには、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える自宅を売却した際に譲渡損失が生じ、さらに以下の2つの条件のどちらかを満たしている必要があります。 Ⅰ売却代金で住宅ローンが完済できないとき Ⅱ住宅ローンで新たにマイホームを購入したとき 通常、不動産を売却して生じた損失は、他の所得と相殺ができません。 しかし、この特例を適用すると譲渡した年を含めて最長4年間、譲渡による損失を他の所得と相殺できます。 確定申告が不要な場合 売却時に利益が出ていない場合は、基本的には確定申告は不要です。 ただ、先ほど述べたように、マイホームを売却して損失が出た場合は、特別控除による節税が可能となるケースがあるため、確定申告をすることをおすすめします。 もし利益も出ていないし、特別控除の申請も不要という場合は、申請をする必要はないでしょう。 もし確定申告をしないとどうなる？ もし確定申告が必須（売却時に利益が出ている）にも関わらず、申請をしないで税務署にばれてしまった場合、罰金の支払いを要求されたり、追加徴税させることになります。 税務署は登記の動きなどから、不動産の取引があったことや、その地域での相場を把握しているため、確定申告がない場合は調査が入ります。 無申告で利益が出ていることが調査で発覚すると、何倍もの税金を徴収されるだけでなく、今後、銀行からの融資を受けれなくなるリスクも生じますので、確定申告は必ずしましょう。 確定申告の方法2つ 確定申告を進めるやり方として、主に下記の2つがあります。 ①個人でやる場合 ②税理士に依頼する場合 それぞれのメリット・デメリットもお伝えしますので、ご自身はどちらで申請を進めるかイメージしながら、みていきましょう。 ①個人でやる場合 国税局のHPからご自身で申請する方法です。 書類の送信までネット上で行えるe-Taxを利用するか、HPで申告書を作成・印刷し郵送することで手続きができます。 全ての手続きを自分でやることになるため、初めての場合は時間がかかりますが、税理士に依頼する場合と比べて、費用がかからないことがメリットです。 ②税理士に依頼する場合 会計事務所や税理士事務所に相談し、申請書を代理で作成してもらう方法です。 正確かつ自分の時間を取られない点や、節税のためのアドバイスなどもしてくれるメリットがありますが、10～20万程度の費用がかかります。 もし費用をかけたくないが、税理士に相談をしたい場合は、国税局開設の電話相談センターなどを利用してもいいでしょう。 確定申告を自分でやる手順 もし確定申告を自分でやることになった場合は、以下の手順で進めていきます。 ①譲渡所得税を計算する ②必要書類を準備する ③税務署に書類を提出する ④納税する それぞれ詳しく見ていきましょう。 ①譲渡所得税を計算する まずは今回の売却で払わなければいけない譲渡所得税の金額を計算します。 譲渡所得税の算出方法は以下になります。 【譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率】 つまり、課税譲渡所得と税率の2つを把握する必要があります。 まず課税譲渡所得の計算式は以下になります。 【課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】 それぞれの言葉の意味は以下になります。 ・譲渡価格：建物や土地の売った金額 ・取得費：売った建物や土地の購入代金、購入手数料などにプラス改良費、設備費などを加えた額 ・譲渡費用：土地や建物を売るために支出した費用 （仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など） ・特別控除：3000万特別控除など、適用になる場合に発生する控除 上記で譲渡価額を算出したら、それに税率をかければ、譲渡所得税を算出できます。 税率は以下の通り、所得税と住民税が対象となります。 〇所有期間が5年超の場合 所得税15%×復興特別所得税2.1%、 住民税5% 合計の税率20.315% 〇所有期間が5年以下の場合 所得税30%×復興特別所得税2.1%、 住民税9% 合計の税率39.63% 所有期間が5年以上ほうが、税率が低くなります。 ②必要書類を準備する 譲渡所得税の金額がわかったら、次は必要書類を準備していきましょう。 以下の6点が必要書類となります。 税務署から入手が必要な書類は、税務署から直接行って入手、また国税局のHPから取得・作成・提出まですることができます。 ・確定申告書B様式（第一表） 税務署で直接入手、 または国税庁のHPからダウンロード ・確定申告書第三表（分離課税用） 税務署で直接入手、または国税庁のHPからダウンロード ・譲渡所得の内訳書 （確定申告書付表兼計算明細書） 税務署で直接入手、または国税庁のHPからダウンロード ・売買契約書 取得時と売却時のものをそれぞれコピーして添付 ・登記事項証明書 法務局で直接入手、またはオンライン申請システムを利用して請求可能 ・領収書 購入時、売却時、仲介手数料、登記費用などの領収書 ③税務署に書類を提出する それぞれの書類を記載したら、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに税務署に提出する 必要があります。 提出の方法は3つあります。 ①e-Taxで申告 国税局のHPで作成した場合は電子送付が可能です。 ただ、利用者識別番号の取得やマイナンバーカード、カードリーダーなどの準備が必要になります。 詳しい流れは国税局のHPを確認しましょう。 ②郵送で所轄税務署に送付 通信日付印が提出日とみなされるため、通信日付印が期限内となるように注意しましょう。 ③所轄税務署の受付に提出 窓口に直接提出、または税務署の時間外収受箱に投函することが可能です。 ④納税する 最後に申告期限内（2月16日～3月15日）に納税します。 税務署か金融機関で納付するのが一般的ですが、一定の手続きをすれば、銀行口座からの引き落としやネットバンキング、クレジットカードによる納付も可能です。 【節税対策】不動産売却の確定申告で受けられる特別控除 納税額を計算する際に、特別控除が受けれるのか気になっている方もいると思います。 こちらでは譲渡所得税に適用される2つの特別控除について解説します。 基本的に、マイホームの売却時には特別控除が受けられる可能性が高いのでチェックしましょう。 ①3000万の特別控除 マイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件をもとに適用されます。 この特例によって、最大で3000万の売却益が差し引かれます。 この特例はマイホームを売却して利益が出た多くの方に適用になります。 ただ、一部の控除（マイホームの買替特例など）と併用できないので、その点は注意しましょう。 ②10年以上所有での税率軽減 マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率が適用になります。 〇長期譲渡所得が6000万以内の部分 所得税10.21%、住民税4％ 合計の税率14.21% 〇長期譲渡所得が6000万を超える部分 所得税15.315%、住民税5% 合計の税率20.315% ※それぞれ復興特別所得税を含む また上記の2つは併用することができることも 覚えておきましょう。 不動産を売却したら確定申告を行いましょう いかがでしたでしょうか。 準備する資料がたくさんあり、流れも初見ではなかなか難しい部分もあるかと思います。 ただやってみると以外と簡単だったという声が非常に多いので、ぜひトライしてみましょう。 こちらを読んでいただき、初めて不動産売却後の確定申告を行う方の一助になれば幸いです。 不動産買取ならワウハウス！
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不動産売却の税金はいくら？税金対策するための方法とは？
不動産の売却時に気になる「税金」高額になるケースが常。ですが、事前に税金額を把握することは専門用語の話が多く理解しづらいですよね。 厳密な金額が知りたければ税理士に相談するのが一番ですが、専門家へいきなり相談する事は少し敷居も高くあります。 そこで今回は全くの税金初心者でも大まかな税額を把握できるように、基礎知識だけを分かりやすく解説していきます。 【目次】 ①不動産売却にかかる税金 ②簡単計算！税金の求め方 ③不動産売却時の税金対策に関する注意点 不動産売却にかかる税金 不動産売却に関する税金にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは段階ごとに説明していきます。 不動産売却にかかる税金①印紙税 不動産売却にかける税金の一つ目は印紙税です。「印紙税」とは課税文書を作成するときに支払う税金の事です。 不動産売買する際には「売買契約書」を作成しますが、この売買契約書も課税文書のひとつです。 その売買契約書に収入印紙を貼ることで、印紙税を支払うことになります。 売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。 一通ずつ作成する場合、一般的には売主と買主がそれぞれが負担することになります。 支払うタイミングとしては、売買契約書の作成時に支払います。前述した通り、売買契約書に収入印紙を張ることで、支払う形となります。 不動産売却にかかる税金②譲渡所得税 不動産を売却して発生した利益が「譲渡所得」です。 正確には、家の売却金額から、家を購入した時の金額とこの購入にかかった経費、家の売却にかかった諸費用を差し引いたものが譲渡所得となります。 この譲渡所得に所得税がかかります。所得とは言うものの、譲渡所得は「分離課税」となるため、一般的な所得（給与所得や事業所得など）とは切り離して計算します。 譲渡所得税は売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金となります。 従って売却価格が購入価格を下回った場合は支払う必要がありません。 支払うタイミングとしては確定申告を行い、いわゆる所得税として一括して納付します。 不動産売却にかかる税金③住民税 住民税は、譲渡所得税同様、譲渡所得に対して課税される税金です。 譲渡所得は「分離課税」となるため、ほかの所得と区別して納税します。 住民税も売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金となります。 不動産売却にかかる税金④登録免許税 不動産を売却する時売り主から買い主へ不動産の所有権が移転するため、新たに不動産登記をおこなう必要があります。 この登記手続きに課税される税金が「登録免許税」です。 つまり、名義変更に伴い支払いが発生する税金を指しています。 登録免許税の税率は、登記の種類によって違い、不動産売却による所有権移転の場合その税率は2.0％です。 また、軽減税率が適用されることから、令和4年（2022年）3月31日までは税率が1.5%となっています。 ☑いつ払うの？ 登録免許税は、登記申請をおこなうときに払います。申請する登記申請書に印紙台紙とするA4サイズの用紙を添付し、収入印紙か登録免許税を納付した金融機関の領収書を貼付してください。 不動産売却にかかる税金⑤復興特別所得税 「復興特別所得税」とは2011年3月11日の東日本大震災による 被災地復興の施策を実施するため、必要な財源確保を目的とした特別措置法に基づいた税金です。 所得税の納税義務があるすべての個人が課税対象となります。 ただし、不動産売却において、譲渡所得がマイナスの場合復興特別所得税は発生しません。 また、平成25年(2013年)1月1日から令和19年(2035年)12月31日までと期間限定の所得に対する課税です。 ☑いつ払うの？ 復興特別所得税は、所得税の1種です。不動産売却で得た利益は、所得として譲渡所得と同様に確定申告をおこない、 申告期限日（3月15日）までに支払います。 簡単計算！税金の求め方 印紙税、譲渡所得税、住民税はどのくらいかかるのでしょうか。その税金の計算方法をご紹介します。 印紙税の求め方 印紙税は、難しい計算は必要はありません。なぜなら、売買契約書に記載された契約金額によって決められているからです。 売買金額による印紙税は下記のとおりです。 〇100万円を超え500万円以下：2,000円 〇500万円を超え1千万円以下：10,000円 〇1千万円を超え5千万円以下：20,000円 〇5千万円を超え1億円以下：60,000円 〇1億円を超え5億円以下：100,000円 該当する収入印紙を売買契約書に貼ってください。 課税譲渡所得金額の求め方 住民税と譲渡所得税を算出するには、まず、譲渡所得を計算しなければなりません。譲渡所得の計算方法は、次のようになります。 四角譲渡所得の計算方法 譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用） それぞれの用語の意味を説明します。 〇譲渡収入金額 不動産の売却金額。 〇取得費 不動産を購入したときの金額と購入にかかった諸費用から減価償却相当額を引いた金額。 〇譲渡費用 仲介手数料や印紙代などの売却にかかった諸費用。 簡単に言えば、不動産を売った額から売却にかかった費用などを差し引くことで、譲渡所得が算出できるのです。 所得税・住民税の求め方 譲渡所得金額がわかったら次は実所得税・住民税の計算方法を 解説していきます。 所得税・住民税は不動産の所有期間によって変わります。 なお、所得税には、復興特別所得税として2.1%が上乗せされることも覚えておきましょう。 〇所有期間が5年超の場合 所得税15%×復興特別所得税2.1%、住民税5% 合計の税率20.315% 〇所有期間が5年以下の場合 所得税30%×復興特別所得税2.1%、住民税9% 合計の税率39.63% 所有期間が5年以上ほうが、税率が低くなります。 特例が適用されるケース 条件に当てはまれば特別控除や繰越控除などの特例が受けられ税金を抑えることができます。 その特例には、下記の5つがあります。 〇3,000万円特別控除 自己居住用不動産を売却した場合、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例のことです。 ですので、譲渡所得が3,000万円までなら所得税・住民税が かからないということになります。 〇10年超所有軽減税率の特例 この特例は、10年超の自己居住用不動産を売却した場合であれば課税譲渡所得が6,000万円以下なら所得税・住民税の税率が 低くなるというものです。 課税譲渡所得が6,000万円までの場合、「所得税10%×復興特別所得税2.1%、住民税4% 合計の税率14.21%」となります。 〇特定居住用財産の買換え特例 「特定居住用財産の買換え特例」は居住していた家を売却し、 買い替える場合に適用できる特例です。 売却した家の譲渡価額より買い替えた家の取得価額の方が高い場合売却によって発生した譲渡所得の課税を繰り延べることができます。 〇居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 譲渡所得がマイナスになったときにも、要件を満たせば特例を受けることができます。 そのひとつが、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。 そもそも、譲渡所得がマイナスになった場合には、所得税や住民税はかかりませんが、家の売却損を給与などのほかの所得と相殺することで、所得税や住民税を引き下げることができます。 これは、不動産を売却した年の翌年から以後3年間の所得までを繰り越して控除できます。 〇空き家に係る譲渡取得の特別控除 空き家を相続し、耐震リフォームや家屋の取り壊しなどを行なって不動産を売却する場合にも3,000万円特別控除を受けることができます。 不動産売却時の税金対策に関する注意点 不動産を売却した際に発生する税金は各種控除の特例を上手に適用すれば減税につなげることができます。 しかし、これらの特例を活用する場合、いくつかの注意も必要です。 ここでは、不動産売却時の税金対策に関する具体的な注意点を解説します。 控除は併用できない場合がある 不動産売却時に利用できる各種控除の特例は、併用できないものがあります。 それが「住宅ローン控除の特例措置」と「3,000万円特別控除」です。 また「特定の居住用財産の買換え特例」も、住宅ローン控除の特例措置と併用ができません。 ポイントは、それぞれの特例が持つ特徴や条件などをしっかりと把握することです。 どの特例が最善の税金対策につながるのか、事前に確認・吟味し、控除の適用を受けるようにしましょう。 最後に 今回は、不動産売却時の税金について基礎的な事項を解説しました。 不動産売却は、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。 売却を考えているならば、この記事を基にシミュレーションしておくことをお勧めします。 ただし税制は非常に複雑でありかつ日々変化しています。 正確な税額が知りたい場合は、査定をした不動産会社に問い合わせたり、税理士や税務署に相談したりしましょう。 まずはお持ちの不動産価格を知りたい方はお気軽にワウハウスにご相談ください！ 不動産買取ならワウハウス！
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