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複数所有者の物件を売る際の法律的な問題点とその解決方法

物件の共有者が複数いる場合、単独所有者の物件と比較して売却プロセスにおける法律的な課題が増えます。ここでは、そのような課題とそれに対する具体的な解決方法を3つの問題点を中心に詳しく解説します。【目次】１. 共有者全員の同意が必要という法律的問題点２. 共有比率に応じた売却代金の分配３. 共有者の代表者選定とその重要性１. 共有者全員の同意が必要という法律的問題点共有物件の売却における重要な課題の一つが、「共有者全員の同意が必要であること」です。以下では、この問題点の詳細とその影響、そして解決策について詳しく探ることとします。 Ⅰ. 共有者全員の同意がなぜ必要か法律的な観点から言うと、共有物件の所有権は全ての共有者に帰属しています。つまり、一人の共有者だけが意志を変更しても、物件全体の所有権を移転させることはできない、ということです。このため、物件を売却するためには、全ての共有者の合意が必要とされます。共有者全員の同意なしに物件を売却する際、以下のような法的トラブルが考えられます。 ①損害賠償請求共有者の一部だけで物件を売却した場合、同意を得ていない共有者から、損害賠償を請求される可能性があります。この損害は、物件の売却価格、未実現の利益、精神的苦痛など、多岐にわたる可能性があります。 ②契約の取り消し売却が無効であるとの主張がなされる可能性があります。同意なしの売却は、法的に無効な契約とみなされることがあるため、取引を取り消しとする可能性が高まります。この場合、既に新しいオーナーに物件が移っている状況であっても、取り消しの手続きが必要となることも考えられます。 ③遺留分の問題特に遺産相続の際に共有物件が生じる場合、遺留分を侵害する形での売却が行われると、遺留分減殺請求が生じる可能性があります。遺留分とは、相続人が法律で保障される最低限の相続分のことを指します。 ④不動産登記の問題共有者全員の同意がないまま売却を進めると、不動産の登記上の問題が生じる可能性があります。正式な手続きを経ないでの登記変更は、後に法的なトラブルの原因となり得ます。 ⑤信用問題特定の共有者のみの意向で物件を売却した場合、それが後に露見すると、その行為が他の不動産取引における信用の喪失に繋がる可能性があります。 Ⅱ. 同意が得られない場合の影響共有者の一人でも同意しない場合、物件の売却はできません。これは、売却を希望している共有者にとっては大きな不利益をもたらす可能性があります。たとえば、売却による資金を急ぎ必要としている場合や、市場価格が上昇しているタイミングで売却を進めたい場合など、適切なタイミングを逃すリスクが考えられます。また、共有者間の関係が悪化する原因ともなり得ます。特に、理由なく同意を拒否する共有者がいる場合、他の共有者との間で摩擦が生じる可能性があります。 Ⅲ. 解決策 ①事前のコミュニケーション売却を検討している場合、早い段階で他の共有者にその旨を伝え、彼らの意向や懸念を確認することが重要です。これにより、意見が分かれるポイントを早期に特定し、解決策を模索することができます。 ②中立的な第三者の介入合意が取れない場合、中立的な立場の第三者（例:弁護士や不動産コンサルタント）を介入させることで、情報の透明性を保ちつつ調停や意見の調整を行うことが考えられます。 ③売却の利益分配の再検討共有者間で利益の分配方法を再検討することで、物件の売却に賛成するインセンティブを提供することも一つの方法です。たとえば、売却に反対している共有者に対して、売却利益の一部を多めに分配する提案をするなどの取り組みが考えられます。共有物件の売却に関しては、法律的な面だけでなく、人間関係や感情の面も複雑に絡み合っています。慎重なコミュニケーションと柔軟な対応が求められます。２. 共有比率に応じた売却代金の分配の重要性不動産取引における共有物件の売却では、共有比率に応じた売却代金の分配が必須となります。この分配の過程で起きる課題やトラブルを防ぐための解決策は、共有者間の円滑な取引の鍵となるポイントです。 Ⅰ. なぜ共有比率に応じた売却代金の分配が必要か共有物件の場合、各共有者は物件に対して特定の比率で所有権を持っています。この比率は、たとえば相続や寄付、購入時の出資額に基づくもので、物件の売却によって得られる利益もこの比率に従って分配されることが求められます。この原則が守られない場合、共同所有者の合意が得られない場合と同様に、後から以下のような法的なトラブルの原因となる恐れがあります。 ①損害賠償請求: 不適切な分配によって損失を被った共有者が、その差額を求める損害賠償請求を行う可能性があります。この請求は、具体的な金額差だけでなく、それに伴う利息や遅延損害金も含むことができます。 ②契約の取り消しや変更請求: 分配の不平等や不正が明らかとなった場合、関与した契約自体の取り消しや変更を求める請求を行うことも考えられます。 ③信用問題: 共有者間の不信や不和を生むだけでなく、外部の第三者との取引においても、信用の喪失や将来的な取引の阻害要因となる可能性があります。 ④登記上の問題: 売却代金の不適切な分配に伴い、所有者情報の変更やその他の関連する登記に問題が生じることが考えられます。特に、新たな物件の購入やローンの組み直し等、金銭的な動きに関連する登記での影響が出る可能性があります。 ⑤紛争の長期化: 一度不適切な分配が行われると、それを正すための交渉や手続きが必要となり、共有者間の紛争が長期化する恐れがあります。これにより、精神的、時間的、経済的なコストが増大する可能性があります。 ⑥税務上の問題: 売却代金の分配が不適切に行われた場合、所得税や相続税、贈与税などの税務処理に関しても影響が出る可能性があります。特に、不適切な分配が意図的に行われていた場合、税務調査の対象となる恐れもあります。 Ⅱ. 分配に関する問題点 ①不明確な共有比率共有者間での合意や過去の取引の履歴が不明確な場合、正確な共有比率を特定することが難しくなります。これにより、誰にどれだけの売却代金を支払うべきかが不明確になり、分配に関するトラブルが発生する可能性があります。 ②共有者間の利害対立例えば、物件のメンテナンスや改修に関する過去の出費を巡って、共有比率に応じた分配を再評価する必要が出てくる場合など、共有者間での利害対立が生じることがあります。 Ⅲ. 解決策 ①共有比率の明確化と文書化まず最初に、共有者全員で共有比率を明確にし、それを文書化することが重要です。これにより、後から生じる誤解やトラブルを防ぐことができます。公正証書役場や司法書士による確認を受けることで、文書の法的効力を高めることができます。 ②売却代金の第三者信託売却代金は、分配を行う前に一時的に第三者の信託口座に預ける方法も考えられます。これにより、共有者間の争いを避けつつ、冷静に分配の話し合いを行うことができます。 ③中立的な第三者の介入共有比率や過去の取引に関する不明確な点、利害対立がある場合、中立的な立場の第三者（例：弁護士や不動産コンサルタント）を介入させることで、公平な分配を目指すことができます。共有比率に応じた売却代金の分配は、共有物件の売却における重要なステップです。このプロセスを円滑に進めるためには、事前の準備と共有者間の適切なコミュニケーションが不可欠です。３. 共有者の代表者選定とその重要性共有物件を売却する際、多数の共有者が関与している場合、取引の進行や意思決定を効率的に行うためには、代表者を選定することが求められます。しかし、この代表者の選定や役割には、特有の問題点や課題が存在します。以下では、その詳細と解決策について探ります。 Ⅰ. 代表者の選定の意義複数の共有者がいる場合、すべての共有者が取引のすべての場面に関与するのは現実的ではありません。取引のスムーズな進行、また、購入希望者や不動産業者との交渉のためには、一つの窓口として機能する代表者が必要となります。代表者は共有者全員の意向を反映させる役割を持ち、外部との交渉や情報共有の中心となります。 Ⅱ.代表者選定の際の問題点 ①意思の不一致共有者間での意見や利益が異なる場合、代表者として誰を選ぶかで意見が分かれることがあります。このような意思の不一致は、取引の進行を遅らせる原因となる場合があります。 ②責任の重圧代表者は多くの責任を負う役割であるため、その重圧から逃れたいと考える共有者がいることも想定されます。このため、適切な人選が難しくなる場合があります。 ③情報の非対称性代表者が全ての情報を共有者全員と共有しない場合、情報の非対称性が生じます。これにより、取引の進行中やその後に、共有者間のトラブルの原因となる可能性があります。以上の3つの法律的な問題点とそれに対する具体的な解決方法を理解し、適切に対応することで、複数の共有者がいる物件の売却もスムーズに進めることができます。物件の共有者間での透明性と信頼関係の構築が、トラブルを防ぐカギとなります。

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空き家の管理のための基礎知識

こちらの記事では空き家の管理に関する基礎知識に関して執筆させていただいております。不動産買取の際に知っておくと安心な項目なので参考にしていただけますと幸いです。この記事を通してどんな費用がかかるのか、についてお伝えさせていただきます。【目次】 ① 空き家の維持にかかる費用と内訳 ② 空き家を放置してしまう問題点 ③ 所有権の放棄について ④ よくある質問 ⑤ まとめ ①空き家の維持にかかる費用と内訳こちらの項目では空き家の維持に関する費用などについて触れていきます。代表的な費用としては次の通りです。・固定資産税・都市計画税・火災保険料・水道光熱費の基本料固定資産税は空き家を所有しているだけでかかり、毎月1月1日時点の所有者に対して課税されます。また、空き家の所有地によっては固定資産税に加えて都市計画税もかかると考えましょう。空き家に火災や地震の保険をかけている場合は毎年保険料を支払わなければなりません。ライフライン契約をしている場合は、利用がなくとも水道やガス、電気などの基本料金がかかります。空き家は所有しているだけで費用がかかるため、少なからず維持費が発生することを覚えておきましょう。 ②空き家を放置してしまう問題点空き家を放置していると、様々な問題が発生します。・老朽化による倒壊のリスク・資産価値の低下・特定空き家に認定されるリスク空き家のまま放置していると、老朽化が進行して倒壊する恐れがあります。空き家が倒壊して周辺住民の家に被害を及ぼしたり、けが人が出たりすると損害賠償を払う可能性があります。また、空き家のまま放置していると資産価値は低下していき、いざ活用や売却を考えたときに価値の低さから選択肢が狭まってしまうこともあります。空き家のまま放置して老朽化が進むと、自治体によって特定空き家に認定されることもあります。特定空き家の認定を受けると、固定資産税の軽減措置がなくなり土地にかかる固定資産税の負担が大きくなる可能性が高いです。また、自治体からの改善命令を無視していると行政代執行により空き家を強制解体され資産が消失するリスクもあります。 ③所有権の放棄について空き家の所有権は自由に放棄することはできません。所有権を放棄するには誰かに売却するか解体して建物滅失登記を行う必要があります。所有権を放棄できるのは相続の段階のみです。ただし、相続放棄をすると空き家の所有権だけではなく、その他財産を相続する権利も放棄しなければならず空き家のみの所有権を放棄することはできません。 ④よくある質問 1．空き家を所有していますがどうしたらいいか分かりません家を閉めきったまま長期間放置しておくと、室内に湿気がこもり、カビが発生したり木材が腐食したりします。このため、居住中よりも老朽化が進み、傷みやすくなります。また、排水管に水が流れないことにより、悪臭や害虫が発生することもあります。また、空き家は、放火・侵入等の犯罪を誘発したり、庭の樹木や雑草が伸び、気付かないうちにご近所に迷惑をかけてしまうこともあります。 2．なぜ空き家は管理する必要があるのですか建物を放置することにより、建物の腐食・劣化が進み、また、植栽の未整備により枝の越境などにより近隣からのクレームの対象になります。日本の空き家問題に対して「空き家対策特別措置法」という、いわゆる「空き家法」が2015年5月に施行されました。この法律では空き家の状態により提言・指導により空き家の改善が指示され、勧告・命令があり最終的には行政代執行となり、その費用は所有者に請求されます。このような行政の指導等に至らないために、管理が必要となります。 3．空き家を売却したい場合はどうすればいいですか空き家を売却する方法は3つが挙げられます。・そのままの状態で売却する・解体してから売却する・不動産会社に買取を依頼するそのままの状態で売却する場合は買い手が付きにくいデメリットがありますが、数百万かかる解体費の出費や家屋のための土地のため減税が適用される点はメリットです。解体して売却する場合は、建物付きで売却するよりも高値が狙えることがあります。中古住宅の需要のないエリアでは解体したほうが売却がしやすいですが解体する費用や固定資産税が上がる点はデメリットにもなります。不動産会社への買取を依頼すると市場での売却の買取価格が2～3割安くなることがありますがスピーディに売れる可能性があります ⑤まとめ空き家は管理に維持費がかかるため、売却を検討されてる方もいます。仲介による売却のほかに不動産会社による買取を利用しても良いでしょう。仲介では個人の買主を探しますが、買取は不動産会社自身が買主となる点が特徴です。不動産会社と売主双方が合意するなら、その時点で契約を提携つ出来るため仲介よりも素早く売却できる点がメリットです。

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不動産買取の際に必要な諸費用はいくらかかるか？実は必要ないアレ

こちらの記事では不動産買取の際に必要な諸費用に関して執筆させていただいております。不動産買取の際に知っておくと安心な項目なので参考にしていただけますと幸いです。この記事を通してどんな費用がかかるのか、についてお伝えさせていただきます。【目次】 ①測量費 ②解体費 ③仲介手数料 ④よくある質問 ⑤まとめ ①測量費こちらの項目では、測量費用について触れます。測量はその土地の境界と面積を測るために実施します。土地の境界が明確になれば正確に測ることができるので登記簿の面積との相違などによる売買のトラブル防止にもなります。また、境界を明確にすることで隣地とのトラブル回避にもなります。トラブルの可能性が低いということは、不動産の価値は高くなる傾向にあるため買い手もつきやすく、トラブル防止にもなります。測量の費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかによって変わります。・測量士による土地の測量：30～40万円前後 ※土地の面積や隣接する所有者の数によります。・測量に関する証明書（測量成果書）の発行費用：1万円から3万円程度正確な費用は測量業者に見積もりを依頼することが最も確実です。土地の所在、規模、測量目的によって費用が異なることがあるので複数の業者から見積もりを取っておくことをおすすめいたします。 ②解体費建物の解体費用は建物の構造によって変わり、構造が頑丈になるほど解体に手間や時間がかかって廃棄物の処分費が高くなるので一般的には、木造＜軽量鉄骨造＜重量鉄骨造＜鉄筋コンクリート造の順に解体費用が高くなる傾向があります。建物の解体工事には、人件費や重機の使用料、解体した廃材の搬出処分費など以外にも様々な費用が発生します。解体工事を依頼する場合にはまず解体業者から見積もりを取ると思いますが、工事に必要な項目を知っておくだけだでも見積書が適正であるかどうかのチェックをすることが可能です。例えば、足場養生費、解体工事費、付帯工事費、埋設物撤去費、重機回送費、整地費、諸費用が挙げられます。【足場・養生費】建物を解体する際には、粉塵や騒音、振動の発生は避けられません。鉄筋コンクリートや鉄骨造に限らず、木造の場合も近隣に迷惑をかける恐れがあります。こうした解体現場では、解体する建物の周囲に足場を組み、防音パネルや防塵シートを覆い近隣対策をします。【解体工事費】建物本体の解体費用です。解体工事に関わる人件費や廃材の搬出処分費などが含まれます。【付帯工事費】ブロックや塀、門扉、カーポート、物置、植栽などの建物本体を除いた部分の解体費用です。後から追加工事として請求されるケースもありトラブルになりやすい項目なのであらかじめ工事の範囲を明確にしておきましょう。【埋設物撤去費】浄化槽や便槽などの地中に埋まっているものの撤去費用です。あらかじめ存在が確認されているものについては、初めから見積書に記載されていますが解体工事中に想定外のコンクリートガラや木片、ゴミが発見されるケースがあります。実際に地面を掘り起こしてみないとわからないので、このような場合には追加工事費用として請求されます。トラブルを避けるためにも、追加工事費用が発生する場合には算出根拠もわかるように示してもらいましょう。【重機回送費】建物の解体工事では人力だけではなく、油圧ショベルなどの大型重機が使用されます。こうした重機を現場に搬出入するためには、運送車両のリース代やドライバーの人件費、ガソリン代などがかかるので見積書に重機回送費として記載されているのが一般的です。【整地費】建物の解体後に重機等で地面を平らに整地するための費用です。【諸費用】建物の解体では、各都道府県に届け出が必要になります。現場によっては、アスベストに関する調査費や撤去費が別途必要になるケースがあります。弊社は買取の際、建物有りのままでも買取する事も可能です。解体業者さんとの打ち合わせや、解体時の騒音トラブルなど、気にせずに売却することが可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。 ③仲介手数料不動産を売却したいと考えたときに不動産を売る方法として一般的なのは２つあります。・不動産会社に直接買取してもらう方法・不動産会社に仲介してもらう方法それぞれの違いについて比較しながら見ていきましょう。買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。買取と仲介では「不動産を売る相手」が異なります。一方、仲介とは不動産会社が売主と買主の立場に立ち、仲介役となって不動産取引する方法です。仲介と買取では買主が異なるだけでなく、不動産会社が仲介役となって販売活動を行う点も異なります。では、買取と仲介のメリット・デメリットをそれぞれ見ていきましょう。 ■買取のメリット１．仲介と比べて売却期間が短い買取は不動産会社が買取査定価格を算出し、売主がその価格に応じれば契約が成立します。２．売却価格がすぐ決まるため、住み替えの資金計画が立てやすい数日から数週間で契約が成立することが多く、早期で売却価格が確定するため、次の生活のための資金計画ができます。３．広告に掲載されずに売却が可能広告に掲載されないので、ご近所にも知られずに売却が可能です。４．リフォームなどが不要買取後に不動産会社がリフォームやメンテナンス、クリーニングを行うことが前提である場合が多く、売主は対応不要です。５．仲介手数料がかからない買取であるため仲介がなく、当然ながら仲介手数料はかかりません。 ■買取のデメリット１．売却価格が仲介より低い仲介と比べて仲介手数料が発生しないこと、リフォームの必要性がないなど不動産業者の負荷がある分買取価格は安くなることがあります。しかし、スピーディーに手続きを進められる部分をメリットに感じていただける方には買取がメリットになることが大いにあります。２．買取できない物件がある建物が破損していたり、室内の使用状況が良くない場合でも買取可能なケースがほとんとです。しかし、再建築が不可能な不動産の場合は買取ができないこともあります。 ■仲介のメリット１．買取よりも高価格で売却できる可能性がある不動産会社に支払うのは不動産会社への仲介手数料のみであり、不動産が高く売れるタイミングを見極めて売ることもできるため高価格での成約の可能性があります。仲介の不動産会社が広告活動を行ってくれるので広範囲に、より高値で売る工夫をすることもできます。２．購入検討者の意見を伺える内覧などを通じて、購入検討者のさまざまな意見を取り入れ、より高値で売る工夫をすることもできます。 ■仲介のデメリット１．短期間では売却が難しい売却までに買主探しや買主が住宅ローンを組むなどの審査・手続などがあるため、買取ほどのスピーディーさがありません。２．内覧対応に手間・時間がかかる購入希望者に対して内覧をする必要があるため、その準備やスケジュール調整、当日の対応などを行う必要があります。３．仲介手数料がかかる不動産会社の仲介業務に対する報酬として、仲介手数料の支払いが発生します。 ④よくある質問１．不動産仲介の手数料はどのくらいですか不動産仲介の手数料は、売却価格の(3％＋6万円)×消費税が一般的です。２．査定は訪問でしかできないのでしょうか査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。詳細の査定については、訪問査定を選ぶとよりリアルな価格の査定ができます。 ⑤まとめ不動産買取の際にかかる諸費用についていくらかかるのか？を最後までお読みいただきありがとうございます。諸費用についてご理解いただけましたでしょうか。分からないことがございましたら弊社では、随時様々なご相談を受け付けております。ご不明点等ございましたら、どんなことでも弊社にお問い合わせください。

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不動産を売却する際に必要な諸費用はいくらかかるか？徹底まとめ

こちらの記事では不動産を売却する際に、必要な諸費用に関して執筆させていただいております。不動産売却の際に知っておくと安心な項目なので参考にしていただけますと幸いです。この記事を通してどんな費用がかかるのか、についてお伝えさせていただきます。【目次】 ①住宅ローン返済費 ②抵当権抹消費用 ③印紙代 ④ハウスクリーニングなど建物の中の費用 ⑤よくある質問 ⑥まとめ ①住宅ローン返済費こちらの項目では、住宅ローン返済費についてです。売却予定の物件がローン返済中の場合にご参考いただけますので是非ご確認ください。住宅ローン返済中の不動産を売却する場合、住宅ローンは「一括返済」をしないといけません。返済には「一部繰上返済」と「一括返済」の大きく２種類があります。金融機関によっては住宅ローンを一括返済する場合に手数料がかかることがあります。金融機関により手数料は異なりますが、相場としては3万円(税抜)が一般的のようですが、最近では、ネット系銀行の場合一括返済でも手数料がかからないこともあります。住宅ローン返済中の不動産には「抵当権」が登記されているため売却時には一括返済が必要となります。住宅ローンの借入先の金融機関が、融資と引き換えに融資した不動産を担保にした登記であり、この抵当権を外さないと住宅ローン返済中の不動産は売却することができません。司法書士に依頼すると手続きをしてもらえます。 ②抵当権抹消費用抵当権抹消とは、住宅ローンを借りた時に不動産に設定された抵当権を消すことです。売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、残債を精算し抵当権を抹消してから、買主に引き渡します。抵当権とは、不動産を住宅ローンの担保として確保しておくものです。金融機関で住宅ローンを借りた場合、物件を担保として抵当権設定登記をすることになっています。抵当権は、ローンを完済しても自然に消えるものではありませんので、売却した物件の抵当権をそのままにしておくと買主がローンを組んだり、売却したりする際に不利益があるため手続きが必要です。売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、残債を精算し抵当権を抹消してから買主に引き渡します。具体的な抵当権抹消手続きの流れを、決済日に同時抹消するケースで解説していきます。同時抹消の流れは以下のとおりです。 1 . 売却する旨を銀行に連絡する 2 . 決済日が決まったら、銀行に書類の準備をしてもらう 3 . 司法書士へ決済日に立ち会ってもらうように依頼する 4 . 買主から受け取る売却代金で住宅ローンを完済する 5 . 銀行から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取る 6 . 司法書士に抵当権抹消手続きをしてもらう次に、抵当権抹消費用にかかる相場についてみていきましょう。不動産の抵当権抹消登記には、以下の費用がかかります。・登録免許税：不動産の数　×　1,000円 ⇒土地と建物それぞれかかります・手続きにかかる印紙代などの実費：3～5千円・司法書士報酬：2～4万円前後そして、登録抹消に必要な書類は以下のとおりです。・金融機関が発行する抹消登録書類・本人確認書類・登記申請用の委任状・印鑑証明書・住民票または戸籍の附票(住所変更がある場合のみ) 住民票など市役所で発行する書類は、司法書士が代わりに用意してくれる場合があるので事前に相談することをおすすめします。 ③印紙代印紙税とは、財産や権利に関係する取引にかかる税金のことです。収入印紙は証票と呼ばれ、書類に貼り付けて消印することで印紙税を納税したことになります。不動産売買においては、売買契約を結ぶ際の不動産売買契約書に、売主様・買主様各々で成約価格に応じた金額の収入印紙を貼り付けます。連名名義などで同じ売買契約書を複数作成する場合は、売買契約書1通ごとに所定の金額の収入印紙を貼り付ける必要があります。不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙の金額は成約価格によって異なります。不動産売買における印紙税には軽減措置が設けられ、平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。具体的な税率は以下の通りです。成約価格が1千万円超～5千万円以下；本則税率2万円(軽減税率1万円) 成約価格が5千万円超～1億円以下：本則税率6万円(軽減税率3万円) 具体的な税率については、国税庁のHPから閲覧が可能です。 ④ハウスクリーニングなど建物の中の費用・ハウスクリーニング費用売却する物件を綺麗にしておくことで、買い手が見つかりやすくなることや値下げ交渉がされにくくなります。クリーニングは主に水回りであるキッチンやレンジフード、トイレや浴室などが挙げられます。内見時に最も見られるのが水回りエリアであり、自分で清掃するよりもプロに委ねた方がよい場所でもあります。クリーニング費用は地域や家の広さや状態、清掃箇所によって相場が変わりますが3～12万程度が相場のようです。建物内にペットがいた場合や喫煙されていたなどの場合は清掃費用が高くなる可能性があります。売却の可能性がある場合にはかかる費用を想定して、綺麗に保つ心がけをしておきましょう。・家財などの処分費売却する建物に家財などがある場合は、当然すべて空にしてお引渡しする必要があります。そのため、家財の処分や引っ越し費用なども考慮しておく必要があります。不用品は、ご自身で自治体の粗大ごみ収集所へ持ち込む方法が最も安く済みます。ただし、多くの自治体では粗大ごみの処分は有料であり日時指定を設けていることが多いです。余裕をもったスケジュールを意識しておく必要があります。処分の量が多い場合には、専門業者へ依頼することも可能です。不用品の処分依頼費用は処分する品目や量、場所によっても異なります。　・粗大ごみ１点　（例：冷蔵庫、洗濯機、テレビなど）：2,000円〜10,000円程度　・不用品の回収（例：家具、家電、布団、マットレスなど）：10,000円〜50,000円程度　・部屋全体の片付け（例：遺品整理、ゴミ屋敷清掃、不法投棄物の撤去など）：50,000円〜200,000円以上不用品処分に費用をかけなくて済むように、定期的に家の中の断捨離を進めておくとスムーズです。 ⑤よくある質問 1. 住宅ローンの一括返済はいつでもできますかはい、一括返済はいつでもできますが、記事にもあるとおり手数料がかかるケースがほとんどのため事前に金融機関に確認することをお勧めします。 2. 住宅ローンの一括返済をする場合、どのような手続きが必要ですか・銀行や金融機関に一括返済の旨を速やかに伝える・必要に応じて住宅ローン控除の申請を取り下げる ⑥まとめ不動産売却の際にかかる諸費用についていくらかかるのか？を最後までお読みいただきましてありがとうございます。諸費用についてご理解いただけましたでしょうか。分からないことがございましたら弊社では、随時様々なご相談を受け付けておりますのでご不明点等ございましたらどんなことでも弊社にお問い合わせください。次回は、知っておくと得！実は必要のないアレ、についても触れます。

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不動産買取の際に登記費用はいくらかかるか？登記費用徹底解説

こちらの記事では不動産に関わる登記のより気になる費用感に関して執筆させていただいております。不動産買取には必ず必要になってくる項目になりますので参考にしていただければ幸いです。この記事を通してどの登記費用がいくらかかるのか、軽減する方法をお伝えさせていただきます。【目次】 ①登記費用徹底解説・登記証明書の費用に関して徹底解説・不動産所有移転登記の費用について徹底解説・抵当権について費用徹底解説・登録免許税 ②軽減制度に関して・登録免許税減税 ③よくある質問 ④まとめ ①登記費用徹底解説こちらの項目では登記証明書・不動産所有移転登記・抵当権の費用に関してです。登記証明書・不動産移転登記は必ず必要になってくる項目ですのでぜひご確認ください。登記証明書の費用に関して徹底解説登記事項証明書（登記簿謄本）は会社や不動産の登記情報が記載された書類で、誰でも取得することができます。身分証明書なども必要なく、申請書と手数料だけで取得できます。登記事項証明書を取得するには次の３つの方法があります。 ①最寄りの法務局(登記所)の窓口にて取得する方法 ②最寄りの法務局(登記所)から郵送にて取得する方法 ③オンラインにて取得する方法不動産の登記事項証明書を取得する際には、「地番」と「家屋番号」が必要になりますので確認しておきましょう。家屋番号は住所と異なることがあり、登記上の番号のことなどになります。その土地の所有者であれば固定資産税の課税証明書や権利書、所有ではない場合は法務局などで確認することができます。登記費用に関しましては下記の図に詳細が記載されておりますので、参考にお願いします。所有権移転登記費用所有権移転登記は司法書士に依頼することができ、代理で行ってもらった場合は報酬を支払わなければなりません。報酬は司法書士によって、該当不動産の固定資産税評価額によって変わることが多いものの、30,000～50,00円程度が相場です。該当する不動産の価値によっては、70,000円程度することもあり、どこに依頼するか、どの不動産の所有権移転登記を行うかで、費用相場は大きく違ってくるでしょう。自分でされる方もいらっしゃいますが、作業が複雑なため時間がある方にしかお勧めしませんまた相続が絡む場合には手続きが複雑なため司法書士にお願いするのが一般的です。抵当権について費用徹底解説抵当権抹消登記は司法書士に依頼すると確実に手続きしてもらえるので安心です。しかし抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、どのくらい費用がかかるのかが気になります。そこで司法書士に依頼した場合と自分で手続きを行った場合の費用感を比較しましょう。司法書士に依頼する場合司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬と実費がかかります。一戸建て住宅（土地と建物の2筆）の例司法書士報酬 25,000円程度登録免許税 2,000円（1,000円×2筆）（実費）事前調査費用700円（335円×2筆）（実費）完了後謄本費用 1,200円（600円×2部）（実費）合計38,000円程度（消費税、郵送代、交通費等別）登録免許税登録免許税を求める計算式は以下の通りです。登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　税率登録免許税の根拠となる価格は、土地と建物共に固定資産税評価額であり、売却価格とは異なります。税率は、登記原因によって以下のように定められています。【所有権移転登記の税率】相続、合併・・・0.4％遺贈、贈与・・・2％売買等・・・2％(原則税率) ②登録免許税減税 2023年3月31日まで、土地売買による所有権移転登記の登録免許税に軽減措置が適用されます。軽減措置期間中の登録免許税は1.5%です。 1,000万円の土地を取得した場合、期間中の登録免許税は15万円のため、通常に比べ5万円負担を抑えられます。 ③よくある質問 Q.不動産登記の費用は？ A.■登録免許税　■司法書士費用不動産登記の申請を司法書士に依頼すると、司法書士に対する報酬が発生します。こちらは自由に決められますので、司法書士によって価格差があります。 Q.不動産を売却する時、登記の住所が今違うのですが、変更しなければいけませんか？ A.登記上の住所を売却時の現住所（住民票の住所）に変更する必要がある Q.氏名や住所変更にも費用がかかる？ A.登記されている氏名や住所に変更があった場合は、登録免許税として不動産1つ（厳密には1筆）につき1000円を支払う必要があります。 ④まとめ不動産買取の際に登記費用はいくらかかるか？登記費用徹底解説を最後までお読みいただきありがとうございました。登記っ費用感に関して、ご理解いただけたでしょうか？わからないことがございましたら弊社では、随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。

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不動産買取に関わる相続税徹底解説②

今回の記事の関しまして、相続税の概要からさらに踏み込んだ詳細の金額面や、いざ相続をするときに9割の方が気になる相続税対策に関して執筆している記事になっています。この記事を通して前回の相続税の記事に加え相続税の知識がさらに深くなっていれば幸いです。読み終わった後には、相続にかかる費用の相場観や控除方法の全体が網羅できるような記事になっていますので、最後までお読みいただければ幸いです。【目次】 ①相続税はいくらかかるのか ②相続税の控除に関して・不動産の基礎控除・小規模住宅地等の特例・相続時精算課税制度を利用する・土地の形状や広さ、周囲の状況等による評価減 ③よくある質問 ④まとめ ①相続税はいくらかかるのか不動産相続をする際にかかる費用としては2点ございます。 1点目　登録免許税 2点目　相続税上記2点になっています。 1点目の登録免許税に関しましては、登記の記事に関して記載させていただいておりますのでそちらをご参考にください。2点目の相続税に関してまずは解説していきます。相続税の計算方法は？相続税額＝（全ての相続財産額－基礎控除額）×相続税率となっており相続税が課せられるのは「基礎控除額」を越える相続財産の額に対してだけです。基礎控除額の計算方法は次のとおりです。亡くなった方の遺した不動産を引き継ぐ際にかかる相続税の計算方法ですが、 3,000万円＋600万円×法定相続人の人数＝基礎控除額となっております。例えば、法定相続人が被相続人の配偶者と子ども2人のケーズでは、基礎控除額は4,800万円となります。そのため、遺産の評価額の合計金額が4,800万円を超える場合に相続税が発生します。不動産の評価額は？不動産の評価額は土地と建物に分けて評価されます。それぞれの評価額算出方法に関して記載させていただきます。土地土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のどちらかの方法で計算されます。路線価が定められている地域の土地であれば路線価参考に路線価が定められていない土地については倍率方式を参考に計算するのが基本となっております。建物建物の相続税評価額は原則として固定資産税評価額の通りなので、毎年更新される固定資産税の評価額を参考にしていただきます。 ②相続税の控除に関してここでは高い不動産の相続税を抑えられる方法はあるのかという実際相続される方が直面する課題に関して解説していきます。小規模宅地の特例小規模宅地の特例とは、敷地の種類によって設定された限度面積部分に対して、評価額の減額が定められていることです。限度される割合は以下の表を参考にしてみてください。続時精算課税制度続時精算課税制度を土地の贈与に利用するメリット相続時精算課税制度の非課税枠は2,500万円ですが、超過した部分の税率は一律20％です。一般的な贈与税や相続税は、累進課税方式なので、贈与額が大きくなればなるほど相続時精算課税制度は有利になります。また、分割しにくい相続財産はトラブルになるケースが多々あるため、事前に承継者を決めて生前贈与しておくことがトラブル防止につながります。相続時精算課税制度を土地の贈与に利用するデメリット相続税精算課税制度を選択すると、贈与者は暦年贈与の非課税枠を今後一切使えなくなります。それに加え土地相続に有利な小規模宅地等の特例も使えなくなり、登録免許税の税率も相続より高くなります。不動産取得税も課税されるので、慎重の検討していく必要がございます。土地の形状や広さ、周囲の状況等による評価減土地の形状、広さ、周囲の状況等によって評価額が減少する可能性があります。ただ、この計算は複雑で規則性がないため、ぜひ弊社にご相談ください。 ※〇〇時点の内容です。最新の情報は法務局HPをご確認ください。よくある質問 Q.不動産相続において、相続人が全員放棄した場合はどうなりますか？ A.相続人全員が不動産を相続放棄した場合には、相続人の代表者は、相続財産管理人の選任を請求しなくてはいけません。それは自己負担で、ご自分がやってもおおむね１００万円前後となります。 Q.不動産にかかる相続税。その不動産の実勢価格の７割が評価額になりますか？実勢価格2500万円の場合、いくらの相続税が発生しますか？ A.相続税は、遺産総額と、法定相続人の数で、きまります。なので、不動産だけでは決まりません。実勢価格の8割程度ではあるが、程度です。基本的には固定資産税の評価額で決まるため、確認してみましょう。 Q.相続人が私一人しかいない場合の控除額は？ A.3,000万円＋600万円×法定相続人の人数＝基礎控除額の指揮に当てはめると3600万円が控除額となっております。まとめ最後までお読みいただきありがとうございました。相続情報に関して、ご理解いただけたでしょうか？わからないことがございましたら弊社では、随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。

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不動産買取、相続時に必要な登記情報徹底解説①

今回この記事は登記に関して執筆させていただきます。登記という言葉は聞いたことがある人が多いと思うのですが、いざ登記について目の当たりにすると、全然わからないって方も多いのではないのでしょうか？この記事では主に不動産売却時に行う必要な登記情報であったり、相続時に必要になってくる登記、よくある必要項目に関してもご紹介させていただきます。【目次】 ①不動産買取後の登記とは？種類に関して徹底解説 ②住民票に関して ③よくあるご質問 ④不動産買取、相続時に必要な登記情報徹底解説①まとめ不動産に関わる登記とは？種類に関して徹底解説不動産に関わる登記は、売却時、相続時に発生します。下記で様ざまな種類に関してご説明させていただきます。【登記証明書】会社や不動産など、法令で登記することが定められている事項の全部もしくは一部を証明する書類です。対象となる会社や不動産の関係者でなくても、交付請求すれば誰でも閲覧することができます。おもに、会社の最新状況を把握したり、不動産においては取引に備えて権利関係を明らかにするために参照されます。【全部事項証明書】全部事項証明書は、対象となる不動産についてすべての登記事項が記載されています。・不動産の物理状況・対象不動産が登記されてからのすべての権利関係の一覧、具体的には、所有権が移転した経歴や抵当権設定・抹消、過去の差押などが記載されます。【現在事項証明書】対象不動産の現在の状況のみがわかる証明書です。該当する不動産が登記されてから時間が経つと、全部事項証明書ではかなりのボリュームになるため、現在の所有者だけ知りたいという場合などには、現在事項証明書を利用すると便利です。【閉鎖事項証明書】閉鎖された建物の登記記録情報が記載されている書面になっています。閉鎖事項証明書は、登記の情報は履歴となって積み重なりますが、一部情報は閉鎖され、通常の登記証明書には記載されなくなります。【一部事項証明書】不動産の登記内容の一部を抜き出した証明書です。権利関係の甲区（所有権に関わる内容）のみ知りたい、乙区（所有権以外の内容）のみ知りたいというような場合に用いられます。マンションのような区分所有者が多い場合は、必要な部分だけを記載している一部事項証明書が適しています。所有権移転登記所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が移ったときに所有権を明確にするために行う登記です。例えば、不動産を売却した際に、買主に所有権が移ったことを証明するために行います。このように不動産の所有権の移動を登録することで、不動産の権利が誰にあるのかが明示されるのです。所有権移転登記はいつ必要？所有権移転登記を行う必要があるときは、不動産の所有権が移動したときです。登記が必要になる主なタイミングは以下の3つです。不動産の売買を行ったとき不動産を生前贈与などで贈与されたとき不動産を相続したときになっております。所有権移転登記を行う理由所有権が移転したことが登記簿に記載されることで、不動産の所有者であることを主張できます。登記簿は一般公開されているため、誰でも参照することが可能です。登記簿には所有権だけでなく抵当権や賃借権なども記載されており、どの権利も登記簿に記載されることで権利を主張することができるようになります。そのため、不動産の所有者が移転した場合も所有権移転登記によって登記申請をする必要があります。抵当権抹消登記抵当権抹消登記とは、抵当権を抹消するために必要な登記です。どのようなタイミングで必要になるのかを確認していきましょう。抵当権とは？金融機関が土地や建物の不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンの返済が滞った時のために、あらかじめ土地や建物を担保しておくものです。そのため住宅ローンを組むにあたり、金融機関から抵当権の設定が求められます。どんなタイミングで必要になるのか？一般的には、住宅ローンを完済するとローンを借りていた金融機関から抹消登記に必要な書類が送られてきます。それに記入をして申請をすれば手続きとしては完了します。また、抵当権がついている状態の不動産を売却するときも抵当権抹消登記を行う必要があります。この際には、ローン残債を不動産売却を行って得たお金で支払わなくてはいけません。住民票に関して買主の正確な住所を証明するために必要です。引っ越しなどで住民票の移行が完了していない場合は、現住所の証明をするためにも転居届けを提出し、新たな住民票を取得しておきましょう。市区町村役場で取得することができます。よくあるご質問 Q不動産登記で申請が却下された場合、添付書類を返してもらいたい時は原本還付請求のか A不動産登記で申請が却下された場合、添付書類を返さないのが基本です。 Q.不動産の売却の際、登記済権利証には、売却したい不動産を含めて所有する不動産全てが記載されております所有権移転登記にさいしては、この登記済権利証を提出するしかないのでしょうか。 A.その資料を提出します。一度の数筆の所有権移転をされた場合は同じ権利書に記載されます。その権利書の内の1筆だけ所有権移転させる場合も権利書をバラしたり外したりしては効力がなくなるため気を付けましょう Q所有権移転登記は必要か？ A必要です。不動産売却は登記上の所有者でしか行えないためです。正式な所有者以外の人が売却権利があれば、他人の家を売れることになってしまうからです。不動産買取、相続時に必要な登記情報徹底解説まとめ最後までお読みいただきありがとうございました。登記情報に関して、ご理解いただけたでしょうか？わからないことがございましたら弊社では、随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。

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不動産に関わる相続を徹底解説①

今回の記事は、土地を相続した際に必ず必要になってくる、税金に関して徹底解説していきます。不動産買取や売却を検討される中で、土地を相続された方も多いのではないでしょうか？今回の記事では、下記の目次に対して徹底解説させていただければと思います。また、この記事は初心者中級者向けに書かせていただいており、詳細をさらに知りたい方は、別記事にかかせていただいておりますので、ご確認いただければ幸いです。【目次】 ①相続税の申告に必要な流れを徹底解説 ②不動産相続税の注意点徹底解説 ③よくある質問 ④不動産に関わる相続を徹底解説①まとめ相続税の申告に必要な流れを徹底解説この項目では遺産分割が終わり、土地を相続することになった際の流れを徹底解説していきます。ステップ１：相続した不動産の名義を変更する遺産分割協議が終わり、家や土地などの不動産を相続することになったら、その不動産の所有権を転記する登記が必要です。こちらは法務局で相続登記を行います。相続登記を行う期限は特に設けられていません。しかし相続の際に発生する所有権移転登記では、被相続人のすべての戸籍謄本を取り寄せる必要があり、時間と手間がかかります。相続することが決まったら、早いうちに書類を準備して、登記することがおすすめです。ステップ２：相続税の額を確認する不動産を相続したら、相続税を支払わなければなりません。こちらの計算方法も詳細に関しましては、不動産買取に関わる相続税徹底解説②で解説させていただきます。ステップ3：相続税を申告・納付する相続税の価格がわかったら、相続税の申告書を作成します。この際書類提出するのは、被相続人の住所の税務署に提出する必要がございますので注意しましょう。税務署に提出し、相続税の納付を行います。自分で作成することもできますが、必要な書類が多く、慣れていない人には大変な作業になります。税務署に聞きながら作成できますが、税理士などのプロに任せると安心できるでしょう。必要書類・対象となる不動産の登記事項証明書・被相続人の住民票の除票・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本・相続人の戸籍謄本（相続人が複数の場合は全員分が必要です）・対象となる不動産を取得する相続人の住民票・対象となる不動産の固定資産税評価証明書・遺産分割協議書・相続人の印鑑証明書（相続人が複数の場合は全員分が必要です）不動産相続税の注意点徹底解説この項目では、不動産相続に関しての注意点を徹底解説させていただきます。よくある注意点なので念頭に置いて頂けますと幸いです。遺産の分配方法に関しては相続する方の全員の話合いが必要遺産分割協議は、相続人全員が一ヶ所に集まって行わなければならないわけではなく、手紙やメールのやりとりで行ってもかまいません。遺産の分け方について、相続人全員で意思統一ができれば問題ありません。不動産の共有はできるだけ避ける不動産を誰が相続するか決まるまでは、相続人全員の共有の状態になっています。共有のままだと、不動産を処分するときにも全員の同意がなければできません。また、共有者の誰かが亡くなれば再び相続が生じて、不動産にかかわる人がどんどん増えていってしまいます。このような不都合を避けるために、不動産は特定の相続人が引き継いだ方が良いと一般的に考えられています。相続税の申告は相続開始から１０ヶ月以内に相続税の申告は相続開始から１０ヶ月以内に行わなければなりませんので、期限に遅れないよう注意しておきましょう。相続税の申告を行わないと、さまざまな税率軽減が受けれなかったりといったデメリットがありますので注意しましょう。よくある質問 Q相続人3名がそれぞれ、東京神奈川山梨に住んでいる場合申告の提出はどこになりますか？ A相続税申告書の提出先は、被相続人の所轄税務署です Q相続税を一括して、全納できないときは？ A原則として一括納税ですが、物納または一定要件に当てはまる型のみ延納という特例があります。 Q相続税申告は税理士さんに依頼するべき？ A不可能ではないですが、正しい財産評価や、相続税申告ができずに税金を納めてしまったり、相続税申告後に税務調査を受け徴収される可能性があります。不動産に関わる相続を徹底解説①まとめ最後までお読みいただきありがとうございました。相続に関して、ご理解いただけたでしょうか？わからないことがございましたら、弊社では随時様々なご相談を受け付けておりますので、ご不明点があれば、どんなことでも弊社にお問い合わせください。

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床下浸水した家の価値は下がる？高く売る方法を解説！

近年、ゲリラ豪雨や台風の影響により河川が氾濫し、街の排水能力が許容量を越えてしまい建物にまで浸水被害を起こすこともあります。そんな浸水被害にあった家は価格が下がるのでは？と不安に思われる方も多いと思います。一般的には相場価格の2～3割程安くなってしまいますが、時と場合により価格に影響がないこともあります。今回は、そんな床下浸水してしまった家の価値や高く売る為の売却方法をご紹介します。 ①浸水した家は売却することができる？　　　　　　 ②浸水した家、土地はどれぐらい価格が下がるのか？ ③浸水被害があった家を出来るだけ高く売る方法　　 ④浸水した家を売却する際の注意点　　　　　　　　浸水した家は売却することが出来る？そもそも浸水被害にあった家は売ることが出来るのでしょうか？時と場合によりますが、基本的には売却することが出来ます。浸水の被害が小さいと浸水していない家と殆ど変わらない売却価格で売主が見つかることもあります。また、浸水被害が甚大な場合も次の2つ条件のどちらかをクリアしていると売りやすくなります。 ①被害再発防止策が実施された地域 ②立地が良い地域 ①被害再発防止策が実施された地域浸水被害が発生した地域では、被災箇所の復旧工事だけでなく、同規模の豪雨や台風があっても浸水しないように再発防止策が実施されます。次のような再発防止策が実施されている場合、浸水被害が発生した家でも売却先を見つけやすいです。 1. 河川の流下能力を向上させる改良工事 2. 内水排除のための排水機場の能力強化など適切な被害再発防止策が実施されていれば、異常気象によって大雨が降ったときにも水害の発生を抑えられるでしょう。そのため「水害に強い安全な地域に住みたい」と考えている方にとっては、購入の後押しになる可能性があります。立地が良い地域たとえ浸水被害があったとしても、元々の立地が良い地域の場合は売却がしやすくなります。例えば以下のような条件を満たすような物件です。・最寄り駅から徒歩5分～10分以内・病院や警察署、学校、保育園などの公共施設が近い・周囲に高い建物がなくて日当たり良好浸水した家でも、その被害が小さければ売却に大きな影響はありません。売却価格は市場相場そのままということは難しいですが、1割程度の値下げでも買主は見つかるでしょう。浸水した家、土地はどれぐらい価格が下がるのか？では、実際浸水した家、土地を販売する際はどれぐらい価格が下がるものなのでしょうか？浸水した家は「訳アリ物件」となり、売却価格は2～3割程下がってしまいます。浸水した家の購入を考える時「1度浸水被害が発生したなら、いずれまた浸水被害に合うのではないか」と不安に思う買主がほとんどだからです。浸水した事実があることから、他の家に比べて浸水するリスクは高いと考えられるので、売却価格を下げなければ買主が見つかりません。そのため、被害再発防止策や立地の利点がなければ、売却価格が2割～3割低くなると考えてください。浸水被害があった家を出来るだけ高く売る方法とはいえ、浸水被害があった家や土地でも高く売りたいですよね。そんな浸水被害にあった家、土地を少しでも高く売却するためには、下記の方法で物件の状態を把握することが必要となります。 ①ホームインスペクションの実施 ②地盤の調査を実施 ①ホームインスペクションの実施ホームインスペクションは専門の住宅専門士による住宅診断です。建物の状態や修繕すべき個所などを診断し、改善を提案してもらうことができます。ホームインスペクションにより修繕の必要がある個所があれば修繕に取り組み、異常がなければホームインスペクションのお墨付きを得ることが可能です。 ②地盤の調査を実施同じように、浸水によるダメージを受けた土地は、地盤が緩くなっている、基礎となるコンクリートが傷んでいることも考えられます。地盤調査を行い、地盤が緩くなっている箇所に、改良工事により地盤の強化を行うことことも可能です。ダメージを回復する方法はありますが、浸水被害にあった家を売却できる状態に戻すためには多大なコストがかかることがあります。そのような場合は、専門業者による買取がおすすめです。（※買い取れない場合もございます。）通常トラブルを抱えている家を第三者に売却した場合は、瑕疵（物件の隠れた問題）に対して売主が責任を負うことになります。しかし、買取業者による直接買い取りであれば、この責任を負う必要がありません。さらに、専門家のサポートの上、スムーズに現金化できる可能性が高いので、まずは相談してみるといいでしょう。浸水した家を売却する際の注意点被害が小さかったとしても、浸水した家は訳あり物件として扱われます。売却するときには、浸水被害を受けたことを買主に告知する義務があるので注意してください。浸水被害について説明することは、売却価格の値下げにつながりそうで抵抗があるかもしれません。しかし、浸水被害を受けた事実は、不動産会社の担当者であればすぐにわかります。買主にも物件を仲介する不動産会社の担当者がついているはずですので、隠し通すことはまず不可能です。もしも、説明せずに強引に契約を交わそうとすると、かえって不信感を抱かれるので必ず浸水の事実を告知しましょう。そして仮に、浸水被害を売買契約時には隠せたとしても、後から発覚した場合、損害賠償請求などのトラブルに発展する恐れがあります。買主への説明義務について詳しく解説します。浸水被害を受けたことを買主に説明する必要がある家を売却する時、買主が予測できない損害を受けないように、売主は家の重要事項について告知する義務があります。例えば、浸水した事実を知らずに買主が家を購入し、その後に大雨や台風によって浸水被害を受けたとします。このとき、売主が浸水被害を受けたことを事前に説明していれば、買主は購入時に「再度、浸水被害を受けるかもしれない」と予測できたはずです。しかし、説明がなかったために買主は「不測の損害」を被ることになり、売主はその損失に対して責任を負わなければなりません。この場合、契約締結後であっても売主は責任を負う必要があり、適切な浸水対策の実施や損害賠償の支払いを求められます。浸水被害の過去が発覚したときには大きなトラブルへと発展しますので、被害が小さかったとしても買主に説明するようにしてください。このとき、浸水被害に対して適切な処置を施して、今後の対策もしたのであれば、そのことを同時に説明することで、買主に好印象を与えられるでしょう。適切な浸水対策ができていない場合、契約不適合責任を負う可能性がある家の売買契約では、売主は買主に「通常備えるべき品質・性能を備えた住宅を提供する義務」を負っています。したがって、浸水被害について何も言及しなければ、その家は「通常の降雨では浸水被害が発生しない」ことが必要です。そのため、予想される雨量で床上浸水や床下浸水の被害が発生した場合には、契約不適合責任を負う必要があるので要注意です。引渡し時には「通常備えるべき品質・性能」となっているように、地盤を上げたり基礎部分や1階床面を高くするなど、浸水対策をしておきましょう。「通常予想される雨量」や「適切な浸水対策」の判断に迷ったときには、不動産会社へ相談しましょう。あなたの家の状態に合わせた回答がもらえるはずです。まとめいかがでしたでしょうか。浸水した家も売却はできますが、売却価格は市場相場の7割～8割まで下がることが一般的です。しかし「浸水対策が地域として実施されている」「浸水被害を差し引いても立地が良い」の条件を満たせば、市場相場とほとんど変わらない金額で売却できる可能性があります。また、浸水した家の売却方法は被害を受けた箇所を修理して売却する建て替えて売却する更地にして売却するそのまま買取業者へ売却するどの方法で進めるかによって、費用・売却価格・売却までにかかる時間など、変わります。そのため、あなたの状態にあった売却方法を選べるように、一度不動産会社へ相談することをおすすめします。不動産買取ならワウハウス！

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認知症の親族にかわって不動産を売却する方法を解説

親が認知症になり、介護をするために退職、または時短勤務としたために収入が減少したという方もいるでしょう。さらに、思いのほか介護や医療に費用がかかることになったため、不動産を売却するなどしてその資金工面をしたいという方もいるかもしれません。この記事では、認知症になった親の介護費などのために不動産を売却して資金を作りたいと考える方に向けて、親の不動産を売却できるのか否か、そして、売却できるのであればどのような手順や書類が必要となるのかについてご説明します。 ①認知症になったら不動産の売却ができなくなる　　　 ②共有名義不動産の売却と認知症　　　　　　　　　　 ③認知症の場合、不動産売買は司法書士に相談すべきか認知症になったら不動産の売却ができなくなる親が認知症と診断された場合、親が住む家を売って施設の入所費用に充てるなどの理由で、不動産の売却を考えることは少なくありません。しかし、認知症となってしまうと、不動産を売却するのは難しくなります。認知症になったら不動産売却はできない？認知症には、さまざまな症状がありますが、記憶障害(新しい情報を覚えられなかったり、以前の出来事を思い出せなかったりすること) のほか、失語・失行・失認・実行機能（段取り）障害などの支障が生じます。民法第3条2項には、「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」と明記されています。また、不動産の所有者が、認知症などで判断能力が低下してしまった場合、子供や親族が勝手に売買することはできません。認知症で判断能力がないことを利用して、所有者にとって不利益のある契約や、本来なら同意しないような条件がある契約を、理解しないまま進めてしまう危険性があるからです。このような被害から、意思能力が低下した人を保護するために、様々な法律が決められています。成年後見制度のしくみと売却について認知症などで判断能力が低下した人の代わりに不動産を売るときには「成年後見制度」が用いられます。成年後見制度には、大きく分けると任意後見人制度と法定後見制度の2つがあります。これらは家庭裁判所に、本人や配偶者、4親等内の親族、市町村長、検察官などが申立てをすることによって利用できます。申請においては、医師の診断書が必要になることもあります。 ①任意後見人制度本人に意思能力や判断能力があるうちに、後見人を選んで任意後見契約を結んでおき、いざ意思能力や判断能力が低下したら、契約をした代理人が契約に沿って代理を行うというものです。 ②法定後見制度後見開始の申立てを受けて、本人のためにどのような保護や支援が必要かなどといった事情を考慮して、家庭裁判所が成年後見人等を選任するものです。これには、本人の親族以外にも、法律・福祉の専門家や、福祉関係の公益法人が選ばれる場合もあります。ただし、成年後見人が決まり後見が開始された場合でも、不動産売却は大変でしょう。なぜなら、居住用の不動産の売却は成年後見人であっても、家庭裁判所の許可を取らなければ、売却できないからです。所有者の住んでいる環境が変わることで、認知症が悪化する可能性もあるからです。その他にも、売却の重要性、本人や親族の意見、売却条件や金額の妥当性、売却後の本人の生活、売却代金は誰がどのように管理するかなど様々なことが考慮されます。成年後見制度のデメリット成年後見人は、意思能力のない本人に代わって法律行為を行ったり、日々の財産管理を行ったりします。たとえ不動産売却をするためだけに後見制度申立てをしたとしても、一度後見制度が家庭裁判所に認められたら、本人の意思能力が回復するか本人が亡くなるまでこれらの役割が続きます。また、法定後見人で親族ではない専門家が選ばれた場合には、その専門家に毎月数万円程度の報酬を支払う必要があります。こうした心理的もしくは金銭的な負担が続くことは成年後見制度のデメリットかもしれません。共有名義不動産の売却と認知症ここで、認知症の親と一緒に所有している不動産の売却について説明していきます。共有名義の不動産を売却する方法そもそも、共有名義の不動産売却方法は次の３つです。 ①売却後に売却代金を分ける共有名義不動産は1人が全部を勝手に売ることはできませんが、共有者全員の承諾を得れば売ることができます。代表者によって買主と売買契約を行ったり、各々が買主と売買契約を行ったりして契約し、売却後に代金を持分に合わせて分配します。ただ、いずれの方法においても認知症である場合には意思表示が難しいでしょう。 ②持分を売買全部を売ることは難しいですが、自分の持分だけを売ることはできます。このとき、他の共有名義人の承諾を得る必要はありません。ただし、共有名義を見ず知らずの人が買っても、その後勝手に使ったり、全部を処分できるわけではないため、個人で一部の権利を買いたいという人は少ないでしょう。こうした理由から、業者に買い取ってもらうのが一般的です。 ③分筆して売却売却する不動産が土地の場合には、分筆と呼ばれる方法で、土地を分けることができます。分筆して、単独所有にしてしまえば自由に売買できます。しかし、道路に面しているか、平らな土地かなど、分け方によっては土地の価値が下がってしまうことがあるので、注意が必要です。共有不動産は売りにくい。早めに名義を変更をこうしたことを回避するために、認知症になる前に名義を変えておくという選択肢もあります。しかし、本人に代わって管理するためといった理由であっても、不動産を無償で譲り受けようとすると、最大で不動産価格の半分以上が贈与税として請求されることがあります。この点は注意が必要です。相続税よりも贈与税の方が設定税率が高いことを覚えておきましょう。認知症の場合、不動産売買は司法書士に相談すべきか不動産売買における登記を司法書士に依頼する場合について見ていきます。認知症の場合は司法書士が断ることがある所有権移転登記を行う際、司法書士は本人確認や売却の意思確認をする義務があります。また、認知症が疑われる状態で売買契約を結び、所有権移転登記を行った場合も問題といえます。売買契約時に既に認知症であったと後から分かれば、売買契約が無効になり、司法書士の責任が問われることもあります。このような理由から、リスクを負いたくない司法書士は、認知症と診断されていなくても、その疑いがある場合にはそれだけで断ることがあります。不動産買取なら負担が小さい？所有者が認知症になってしまった時の不動産売却についてみてきました。様々な問題を想定しながら、ベストな解決方法を考えていければと思います。認知症のかたの不動産売却に限らず、いち早く不動産を売却したい時は不動産買取がおすすめです。不動産買取は、売買仲介と違い内覧会を開いたり広告を出してもらったりする必要がないうえ、買主を探す時間を待つ必要がないので売買が成立するまでの時間が短いのです。まとめいかがでしたでしょうか。親が認知症になった場合でも、法定後見制度を活用すれば不動産の売却を進めることは可能です。しかし、それが認知症となった親の本意であるかどうかは、その時点ではすでにわからないかもしれません。親の本意に従って手続きを進めるためにも、親が認知症となる前から、親子で事前に話し合いを重ねておくことが望ましいといえます。そうしておくことで、もしも将来認知症になった場合、介護医療費の工面について広い選択肢から考えることができるだけでなく、その後の相続についても親は考えを整理できます。早め早めに対策を講じておくということが、何にも増して重要であると考えておきましょう。不動産買取ならワウハウス！

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不動産売却時にリフォームは不要？おすすめできない理由を解説

不動産売却の前にリフォームすべきなのかは非常に悩ましいですよね。リフォームをして高く売れたケース、逆にリフォーム費用分が無駄になってしまったケースと様々聞いたことがある方もいると思います。「売るからにはできるだけ高く売りたい、損はしたくない。」「不動産会社からリフォームしたほうがいいって言われたけど本当にして大丈夫？」このように悩んでいる方も多いのではないでしょうか。結論を先にお伝えすると、売却前のリフォームはおすすめできません。その理由をリフォームをするメリット・デメリットと合わせて解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。 ①不動産売却前にするリフォームのメリットとデメリット ②リフォームをした上で費用を回収するのは難しい　　　 ③売却前にリフォームすべきケース　　　　　　　　　　 ④リフォーム前にまずは不動産会社に相談しましょう　　不動産売却前にするリフォームのメリットとデメリット冒頭で売却前のリフォームはおすすめできないとお伝えしましたが、「なのに、リフォーム済みの物件がたくさん売りに出されているのはなぜだろう？」と疑問に思われた方もいると思います。それは、リフォームのメリットとデメリットをそれぞれ見ていくことでわかります。解説をしていきます。メリットリフォームをすることによるメリットは「高く売れる可能性がある」に尽きます。当然のことではありますが、例えば古くなった内装より、新しくリノベーションされていた方が、査定や内覧の際も印象が良く、結果的にリフォームする前よりも高く売れることが多いです。こう聞くと「じゃあやっぱりリフォームしたほうがいいじゃないか」と感じると思いますが、ちょっと待ってください。それでもおすすめできない理由がありますので、まずは次のデメリットを見ていきましょう。デメリットデメリットは「リフォームの費用分を上乗せして売ると売れ残る可能性ある」ということです。そもそも中古物件を買う人のニーズとして、「物件をできるだけ安く買いたい」という意向の方が多いです。また、「安く物件を買って自分でリフォームをしたい」という方も増えてきています。そういったニーズがある中で、リフォームをした場合はどうしても、リフォーム費用分を上乗せする必要があるため、元の値段よりも高値で売りに出す必要があります。そうすると、相場とマッチせず、リフォームしたけど希望価格で買い手が見つからないという可能性が高くなります。リフォームをした上で費用を回収するのは難しいメリット・デメリットをそれぞれ見てきましたが、それでもなお「じゃあうまくリフォームすれば高く売れるんじゃないか？」と思われている方もいると思います。しかし、リフォームをして、物件価値をかかった費用以上に上乗せすることは難しいと言われています。実際にどういったケースで、リフォームをしてから売りに出されているのかを見ていきましょう。リフォームをして売りに出しているのは買取再販を行っている不動産会社リフォーム済みで売りに出されている物件の多くは不動産会社がすでに買い取っている物件です。どういう物件がその地域で売れるのかをしっかりと把握している不動産会社は、どのようなリフォームをすれば、買い手のニーズにマッチしたものになるのかを熟知しています。そういった不動産会社はリフォームをしていない状態の中古物件を厳選して買取を行っています。どのようなリフォームをすればいくらくらいで売れるかを知っているので、その金額で利益が出る金額で買うことでリフォームによる付加価値を上乗せできるのです。買い手のニーズ、市場を深く理解している必要がある上記で解説したように物件の売却には、買い手のニーズや市場の動き、その地域の相場を正しく把握することが大事です。そういった情報を知らないまま、初めて不動産を売却する方が、リフォームをして価値を上げようと思っても、逆に必要のないリフォーム、つまり市場のニーズとマッチしていないものになってしまいます。そうすると、リフォームした費用分をうまく売却価格に反映させることができずに、結果損をしてしまうケースが発生するのです。このように、ニーズを理解したうえでのリフォームが難しいため、安易に売却前にリフォームをすることはリスクが高く、おすすめできないのです。売却前にリフォームすべきケースここまでは、リフォームはなぜおすすめしないかを中心に解説をしてきました。とはいえ、不動産会社からリフォームをすすめられたというケースもあったりと、一部リフォームをしておいた方がいい場合もあります。こちらでは、どういったケースでは、売却前のリフォームが有効なのかを解説していきます。古い物件の場合はプチリフォームやハウスクリーニングが効果的なことも築古で使用感が感じられる場合は、ハウスクリーニングをしたほうがいい場合もあります。こちらはリフォームではなく、あくまで掃除なので、予算も3～10万程度が一般的です。ハウスクリーニングをしてもなお、壁紙や障子がはがれているなどの場合は、張り替えなどを行った方がいい場合もあります。ここをどこまでやるべきかは、自分で判断せず、不動産会社と相談するのが良いでしょう。仲介か買取かによってもリフォームすべきかどうかは異なる売却の仕方として仲介か買取のどちらにするかによっても、リフォームすべきかは異なります。簡単に違いを説明すると、仲介は不動産会社が買い手を探してくる方法、買取は不動産会社が直接物件を買ってくれる方法です。例えば、買取の場合は、不動産会社がその後リフォームをしたりすることが多いので、売却前のリフォームやクリーニングは特に必要ないケースが多いです。一方の仲介の場合は、不動産会社と一緒に買い手を見つける必要があるため、必要に応じてクリーニングやプチリフォームの必要性が出てくるでしょう。リフォーム前にまずは不動産会社に相談しましょういかがでしたでしょうか。売却前のリフォームは、おすすめしないとお伝えしてきましたが、一番大切なのは、そういったことも含めて信頼できる不動産会社に相談をすることです。自分でリフォームをすべきか悩む前に、まずは一度お近くの不動産会社に話を聞いてみましょう。不動産買取ならワウハウス！

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不動産売却で確定申告は必要？不要な場合と必要書類や申請の流れを解説

不動産売却をする際に必要といわれる確定申告。特に会社から源泉徴収をされている会社員の方は、これまで確定申告をやったことないなんてこともあると思います。「必要な手続きが多そうで、面倒くさい。」「申請の流れや必要書類をどこからもらえばいいのかわからない」「節税のためにやったほうがいいと聞くが、どんな制度なのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。今回はそもそも確定申告が必要なのかわからない方、初めての確定申告でどのような流れで進めたらいいかを知りたい方向けにわかりやすく解説していきます。 ①不動産売却後に確定申告は必要かどうか　　　　　　　　 ②確定申告の方法２つ　　　　　　　　　　　　　　　　　 ③確定申告を自分でやる手順　　　　　　　　　　　　　　 ④【節税対策】不動産売却の確定申告で受けられる特別控除　　　　　不動産売却後に確定申告は必要かどうかまずは、どのような場合に確定申告が必要なのかをみていきましょう。「自分は利益が出ていないので不要ではないか」「時間もないしやりたくないけど、もしやらなかったら何か罰則はあるの？」と疑問に思われている方もいるかもしれません。こちらを読んで、まずはご自身が確定申告が必要かどうかを把握しましょう。確定申告が必要な場合主に2つのパターンがあります。 ①売却時に利益が出た場合（必須）土地・不動産を売却した時に出る利益を「譲渡利益」と呼びます。この譲渡利益が出ている場合は確定申告が必要となります。譲渡利益の算出方法は後半で詳しく解説していきますが、ここでは「売却して利益が出ていたら確定申告は必須」と理解しておきましょう。 ②売却時に損失が出たが、その分の特別控除を受けて所得税を減らしたい場合（任意）マイホームに限りますが、売却時にもし損失が出た場合は、一定の条件のもと、その損失を事業所得や給与所得など他の所得と相殺できます。こちらの特別控除を受けるためには、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える自宅を売却した際に譲渡損失が生じ、さらに以下の2つの条件のどちらかを満たしている必要があります。 Ⅰ売却代金で住宅ローンが完済できないとき Ⅱ住宅ローンで新たにマイホームを購入したとき通常、不動産を売却して生じた損失は、他の所得と相殺ができません。しかし、この特例を適用すると譲渡した年を含めて最長4年間、譲渡による損失を他の所得と相殺できます。確定申告が不要な場合売却時に利益が出ていない場合は、基本的には確定申告は不要です。ただ、先ほど述べたように、マイホームを売却して損失が出た場合は、特別控除による節税が可能となるケースがあるため、確定申告をすることをおすすめします。もし利益も出ていないし、特別控除の申請も不要という場合は、申請をする必要はないでしょう。もし確定申告をしないとどうなる？もし確定申告が必須（売却時に利益が出ている）にも関わらず、申請をしないで税務署にばれてしまった場合、罰金の支払いを要求されたり、追加徴税させることになります。税務署は登記の動きなどから、不動産の取引があったことや、その地域での相場を把握しているため、確定申告がない場合は調査が入ります。無申告で利益が出ていることが調査で発覚すると、何倍もの税金を徴収されるだけでなく、今後、銀行からの融資を受けれなくなるリスクも生じますので、確定申告は必ずしましょう。確定申告の方法2つ確定申告を進めるやり方として、主に下記の2つがあります。 ①個人でやる場合 ②税理士に依頼する場合それぞれのメリット・デメリットもお伝えしますので、ご自身はどちらで申請を進めるかイメージしながら、みていきましょう。 ①個人でやる場合国税局のHPからご自身で申請する方法です。書類の送信までネット上で行えるe-Taxを利用するか、HPで申告書を作成・印刷し郵送することで手続きができます。全ての手続きを自分でやることになるため、初めての場合は時間がかかりますが、税理士に依頼する場合と比べて、費用がかからないことがメリットです。 ②税理士に依頼する場合会計事務所や税理士事務所に相談し、申請書を代理で作成してもらう方法です。正確かつ自分の時間を取られない点や、節税のためのアドバイスなどもしてくれるメリットがありますが、10～20万程度の費用がかかります。もし費用をかけたくないが、税理士に相談をしたい場合は、国税局開設の電話相談センターなどを利用してもいいでしょう。確定申告を自分でやる手順もし確定申告を自分でやることになった場合は、以下の手順で進めていきます。 ①譲渡所得税を計算する ②必要書類を準備する ③税務署に書類を提出する ④納税するそれぞれ詳しく見ていきましょう。 ①譲渡所得税を計算するまずは今回の売却で払わなければいけない譲渡所得税の金額を計算します。譲渡所得税の算出方法は以下になります。【譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率】つまり、課税譲渡所得と税率の2つを把握する必要があります。まず課税譲渡所得の計算式は以下になります。【課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】それぞれの言葉の意味は以下になります。・譲渡価格：建物や土地の売った金額・取得費：売った建物や土地の購入代金、購入手数料などにプラス改良費、設備費などを加えた額・譲渡費用：土地や建物を売るために支出した費用（仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など）・特別控除：3000万特別控除など、適用になる場合に発生する控除上記で譲渡価額を算出したら、それに税率をかければ、譲渡所得税を算出できます。税率は以下の通り、所得税と住民税が対象となります。〇所有期間が5年超の場合所得税15%×復興特別所得税2.1%、住民税5% 合計の税率20.315% 〇所有期間が5年以下の場合所得税30%×復興特別所得税2.1%、住民税9% 合計の税率39.63% 所有期間が5年以上ほうが、税率が低くなります。 ②必要書類を準備する譲渡所得税の金額がわかったら、次は必要書類を準備していきましょう。以下の6点が必要書類となります。税務署から入手が必要な書類は、税務署から直接行って入手、また国税局のHPから取得・作成・提出まですることができます。・確定申告書B様式（第一表）税務署で直接入手、または国税庁のHPからダウンロード・確定申告書第三表（分離課税用）税務署で直接入手、または国税庁のHPからダウンロード・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）税務署で直接入手、または国税庁のHPからダウンロード・売買契約書取得時と売却時のものをそれぞれコピーして添付・登記事項証明書法務局で直接入手、またはオンライン申請システムを利用して請求可能・領収書購入時、売却時、仲介手数料、登記費用などの領収書 ③税務署に書類を提出するそれぞれの書類を記載したら、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに税務署に提出する必要があります。提出の方法は3つあります。 ①e-Taxで申告国税局のHPで作成した場合は電子送付が可能です。ただ、利用者識別番号の取得やマイナンバーカード、カードリーダーなどの準備が必要になります。詳しい流れは国税局のHPを確認しましょう。 ②郵送で所轄税務署に送付通信日付印が提出日とみなされるため、通信日付印が期限内となるように注意しましょう。 ③所轄税務署の受付に提出窓口に直接提出、または税務署の時間外収受箱に投函することが可能です。 ④納税する最後に申告期限内（2月16日～3月15日）に納税します。税務署か金融機関で納付するのが一般的ですが、一定の手続きをすれば、銀行口座からの引き落としやネットバンキング、クレジットカードによる納付も可能です。【節税対策】不動産売却の確定申告で受けられる特別控除納税額を計算する際に、特別控除が受けれるのか気になっている方もいると思います。こちらでは譲渡所得税に適用される2つの特別控除について解説します。基本的に、マイホームの売却時には特別控除が受けられる可能性が高いのでチェックしましょう。 ①3000万の特別控除マイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件をもとに適用されます。この特例によって、最大で3000万の売却益が差し引かれます。この特例はマイホームを売却して利益が出た多くの方に適用になります。ただ、一部の控除（マイホームの買替特例など）と併用できないので、その点は注意しましょう。 ②10年以上所有での税率軽減マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率が適用になります。〇長期譲渡所得が6000万以内の部分所得税10.21%、住民税4％合計の税率14.21% 〇長期譲渡所得が6000万を超える部分所得税15.315%、住民税5% 合計の税率20.315% ※それぞれ復興特別所得税を含むまた上記の2つは併用することができることも覚えておきましょう。不動産を売却したら確定申告を行いましょういかがでしたでしょうか。準備する資料がたくさんあり、流れも初見ではなかなか難しい部分もあるかと思います。ただやってみると以外と簡単だったという声が非常に多いので、ぜひトライしてみましょう。こちらを読んでいただき、初めて不動産売却後の確定申告を行う方の一助になれば幸いです。不動産買取ならワウハウス！

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不動産売却の税金はいくら？税金対策するための方法とは？

不動産の売却時に気になる「税金」高額になるケースが常。ですが、事前に税金額を把握することは専門用語の話が多く理解しづらいですよね。厳密な金額が知りたければ税理士に相談するのが一番ですが、専門家へいきなり相談する事は少し敷居も高くあります。そこで今回は全くの税金初心者でも大まかな税額を把握できるように、基礎知識だけを分かりやすく解説していきます。【目次】 ①不動産売却にかかる税金 ②簡単計算！税金の求め方 ③不動産売却時の税金対策に関する注意点不動産売却にかかる税金不動産売却に関する税金にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは段階ごとに説明していきます。不動産売却にかかる税金①印紙税不動産売却にかける税金の一つ目は印紙税です。「印紙税」とは課税文書を作成するときに支払う税金の事です。不動産売買する際には「売買契約書」を作成しますが、この売買契約書も課税文書のひとつです。その売買契約書に収入印紙を貼ることで、印紙税を支払うことになります。売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。一通ずつ作成する場合、一般的には売主と買主がそれぞれが負担することになります。支払うタイミングとしては、売買契約書の作成時に支払います。前述した通り、売買契約書に収入印紙を張ることで、支払う形となります。不動産売却にかかる税金②譲渡所得税不動産を売却して発生した利益が「譲渡所得」です。正確には、家の売却金額から、家を購入した時の金額とこの購入にかかった経費、家の売却にかかった諸費用を差し引いたものが譲渡所得となります。この譲渡所得に所得税がかかります。所得とは言うものの、譲渡所得は「分離課税」となるため、一般的な所得（給与所得や事業所得など）とは切り離して計算します。譲渡所得税は売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金となります。従って売却価格が購入価格を下回った場合は支払う必要がありません。支払うタイミングとしては確定申告を行い、いわゆる所得税として一括して納付します。不動産売却にかかる税金③住民税住民税は、譲渡所得税同様、譲渡所得に対して課税される税金です。譲渡所得は「分離課税」となるため、ほかの所得と区別して納税します。住民税も売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金となります。不動産売却にかかる税金④登録免許税不動産を売却する時売り主から買い主へ不動産の所有権が移転するため、新たに不動産登記をおこなう必要があります。この登記手続きに課税される税金が「登録免許税」です。つまり、名義変更に伴い支払いが発生する税金を指しています。登録免許税の税率は、登記の種類によって違い、不動産売却による所有権移転の場合その税率は2.0％です。また、軽減税率が適用されることから、令和4年（2022年）3月31日までは税率が1.5%となっています。 ☑いつ払うの？登録免許税は、登記申請をおこなうときに払います。申請する登記申請書に印紙台紙とするA4サイズの用紙を添付し、収入印紙か登録免許税を納付した金融機関の領収書を貼付してください。不動産売却にかかる税金⑤復興特別所得税「復興特別所得税」とは2011年3月11日の東日本大震災による被災地復興の施策を実施するため、必要な財源確保を目的とした特別措置法に基づいた税金です。所得税の納税義務があるすべての個人が課税対象となります。ただし、不動産売却において、譲渡所得がマイナスの場合復興特別所得税は発生しません。また、平成25年(2013年)1月1日から令和19年(2035年)12月31日までと期間限定の所得に対する課税です。 ☑いつ払うの？復興特別所得税は、所得税の1種です。不動産売却で得た利益は、所得として譲渡所得と同様に確定申告をおこない、申告期限日（3月15日）までに支払います。簡単計算！税金の求め方印紙税、譲渡所得税、住民税はどのくらいかかるのでしょうか。その税金の計算方法をご紹介します。印紙税の求め方印紙税は、難しい計算は必要はありません。なぜなら、売買契約書に記載された契約金額によって決められているからです。売買金額による印紙税は下記のとおりです。〇100万円を超え500万円以下：2,000円〇500万円を超え1千万円以下：10,000円〇1千万円を超え5千万円以下：20,000円〇5千万円を超え1億円以下：60,000円〇1億円を超え5億円以下：100,000円該当する収入印紙を売買契約書に貼ってください。課税譲渡所得金額の求め方住民税と譲渡所得税を算出するには、まず、譲渡所得を計算しなければなりません。譲渡所得の計算方法は、次のようになります。四角譲渡所得の計算方法譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）それぞれの用語の意味を説明します。〇譲渡収入金額不動産の売却金額。〇取得費不動産を購入したときの金額と購入にかかった諸費用から減価償却相当額を引いた金額。〇譲渡費用仲介手数料や印紙代などの売却にかかった諸費用。簡単に言えば、不動産を売った額から売却にかかった費用などを差し引くことで、譲渡所得が算出できるのです。所得税・住民税の求め方譲渡所得金額がわかったら次は実所得税・住民税の計算方法を解説していきます。所得税・住民税は不動産の所有期間によって変わります。なお、所得税には、復興特別所得税として2.1%が上乗せされることも覚えておきましょう。〇所有期間が5年超の場合所得税15%×復興特別所得税2.1%、住民税5% 合計の税率20.315% 〇所有期間が5年以下の場合所得税30%×復興特別所得税2.1%、住民税9% 合計の税率39.63% 所有期間が5年以上ほうが、税率が低くなります。特例が適用されるケース条件に当てはまれば特別控除や繰越控除などの特例が受けられ税金を抑えることができます。その特例には、下記の5つがあります。〇3,000万円特別控除自己居住用不動産を売却した場合、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例のことです。ですので、譲渡所得が3,000万円までなら所得税・住民税がかからないということになります。〇10年超所有軽減税率の特例この特例は、10年超の自己居住用不動産を売却した場合であれば課税譲渡所得が6,000万円以下なら所得税・住民税の税率が低くなるというものです。課税譲渡所得が6,000万円までの場合、「所得税10%×復興特別所得税2.1%、住民税4% 合計の税率14.21%」となります。〇特定居住用財産の買換え特例「特定居住用財産の買換え特例」は居住していた家を売却し、買い替える場合に適用できる特例です。売却した家の譲渡価額より買い替えた家の取得価額の方が高い場合売却によって発生した譲渡所得の課税を繰り延べることができます。〇居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除譲渡所得がマイナスになったときにも、要件を満たせば特例を受けることができます。そのひとつが、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。そもそも、譲渡所得がマイナスになった場合には、所得税や住民税はかかりませんが、家の売却損を給与などのほかの所得と相殺することで、所得税や住民税を引き下げることができます。これは、不動産を売却した年の翌年から以後3年間の所得までを繰り越して控除できます。〇空き家に係る譲渡取得の特別控除空き家を相続し、耐震リフォームや家屋の取り壊しなどを行なって不動産を売却する場合にも3,000万円特別控除を受けることができます。不動産売却時の税金対策に関する注意点不動産を売却した際に発生する税金は各種控除の特例を上手に適用すれば減税につなげることができます。しかし、これらの特例を活用する場合、いくつかの注意も必要です。ここでは、不動産売却時の税金対策に関する具体的な注意点を解説します。控除は併用できない場合がある不動産売却時に利用できる各種控除の特例は、併用できないものがあります。それが「住宅ローン控除の特例措置」と「3,000万円特別控除」です。また「特定の居住用財産の買換え特例」も、住宅ローン控除の特例措置と併用ができません。ポイントは、それぞれの特例が持つ特徴や条件などをしっかりと把握することです。どの特例が最善の税金対策につながるのか、事前に確認・吟味し、控除の適用を受けるようにしましょう。最後に今回は、不動産売却時の税金について基礎的な事項を解説しました。不動産売却は、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。売却を考えているならば、この記事を基にシミュレーションしておくことをお勧めします。ただし税制は非常に複雑でありかつ日々変化しています。正確な税額が知りたい場合は、査定をした不動産会社に問い合わせたり、税理士や税務署に相談したりしましょう。まずはお持ちの不動産価格を知りたい方はお気軽にワウハウスにご相談ください！不動産買取ならワウハウス！

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