不動産の売却時に気になる「税金」高額になるケースが常。ですが、事前に税金額を把握することは専門用語の話が多く理解しづらいですよね。

厳密な金額が知りたければ税理士に相談するのが一番ですが、専門家へいきなり相談する事は少し敷居も高くあります。

そこで今回は全くの税金初心者でも大まかな税額を把握できるように、基礎知識だけを分かりやすく解説していきます。

【目次】
①不動産売却にかかる税金
②簡単計算！税金の求め方
③​​​不動産売却時の税金対策に関する注意点

不動産売却にかかる税金

不動産売却に関する税金にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは段階ごとに説明していきます。

不動産売却にかかる税金①印紙税

不動産売却にかける税金の一つ目は印紙税です。「印紙税」とは課税文書を作成するときに支払う税金の事です。

不動産売買する際には「売買契約書」を作成しますが、この売買契約書も課税文書のひとつです。

その売買契約書に収入印紙を貼ることで、印紙税を支払うことになります。

売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。
一通ずつ作成する場合、一般的には売主と買主がそれぞれが負担することになります。

支払うタイミングとしては、売買契約書の作成時に支払います。前述した通り、売買契約書に収入印紙を張ることで、支払う形となります。

不動産売却にかかる税金②譲渡所得税

不動産を売却して発生した利益が「譲渡所得」です。
正確には、家の売却金額から、家を購入した時の金額とこの購入にかかった経費、家の売却にかかった諸費用を差し引いたものが譲渡所得となります。

この譲渡所得に所得税がかかります。所得とは言うものの、譲渡所得は「分離課税」となるため、一般的な所得（給与所得や事業所得など）とは切り離して計算します。

譲渡所得税は売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金となります。

従って売却価格が購入価格を下回った場合は支払う必要がありません。
支払うタイミングとしては確定申告を行い、いわゆる所得税として一括して納付します。

不動産売却にかかる税金③住民税

住民税は、譲渡所得税同様、譲渡所得に対して課税される税金です。
譲渡所得は「分離課税」となるため、ほかの所得と区別して納税します。
住民税も売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金となります。

不動産売却にかかる税金④登録免許税

不動産を売却する時売り主から買い主へ不動産の所有権が移転するため、新たに不動産登記をおこなう必要があります。

この登記手続きに課税される税金が「登録免許税」です。
つまり、名義変更に伴い支払いが発生する税金を指しています。

登録免許税の税率は、登記の種類によって違い、不動産売却による所有権移転の場合その税率は2.0％です。

また、軽減税率が適用されることから、令和4年（2022年）3月31日までは税率が1.5%となっています。 

☑いつ払うの？

登録免許税は、登記申請をおこなうときに払います。申請する登記申請書に印紙台紙とするA4サイズの用紙を添付し、収入印紙か登録免許税を納付した金融機関の領収書を貼付してください。          

不動産売却にかかる税金⑤復興特別所得税

「復興特別所得税」とは2011年3月11日の東日本大震災による
被災地復興の施策を実施するため、必要な財源確保を目的とした特別措置法に基づいた税金です。

所得税の納税義務があるすべての個人が課税対象となります。
ただし、不動産売却において、譲渡所得がマイナスの場合復興特別所得税は発生しません。

また、平成25年(2013年)1月1日から令和19年(2035年)12月31日までと期間限定の所得に対する課税です。

☑いつ払うの？
復興特別所得税は、所得税の1種です。不動産売却で得た利益は、所得として譲渡所得と同様に確定申告をおこない、
申告期限日（3月15日）までに支払います。 

簡単計算！税金の求め方

印紙税、譲渡所得税、住民税はどのくらいかかるのでしょうか。その税金の計算方法をご紹介します。

印紙税の求め方

印紙税は、難しい計算は必要はありません。なぜなら、売買契約書に記載された契約金額によって決められているからです。

売買金額による印紙税は下記のとおりです。

〇100万円を超え500万円以下：2,000円
〇500万円を超え1千万円以下：10,000円
〇1千万円を超え5千万円以下：20,000円
〇5千万円を超え1億円以下：60,000円
〇1億円を超え5億円以下：100,000円

該当する収入印紙を売買契約書に貼ってください。

課税譲渡所得金額の求め方

住民税と譲渡所得税を算出するには、まず、譲渡所得を計算しなければなりません。譲渡所得の計算方法は、次のようになります。

四角譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）

それぞれの用語の意味を説明します。

〇譲渡収入金額
不動産の売却金額。

〇取得費
不動産を購入したときの金額と購入にかかった諸費用から減価償却相当額を引いた金額。

〇譲渡費用
仲介手数料や印紙代などの売却にかかった諸費用。
簡単に言えば、不動産を売った額から売却にかかった費用などを差し引くことで、譲渡所得が算出できるのです。

所得税・住民税の求め方

譲渡所得金額がわかったら次は実所得税・住民税の計算方法を
解説していきます。

所得税・住民税は不動産の所有期間によって変わります。
なお、所得税には、復興特別所得税として2.1%が上乗せされることも覚えておきましょう。

〇所有期間が5年超の場合
所得税15%×復興特別所得税2.1%、住民税5% 合計の税率20.315%

〇所有期間が5年以下の場合
所得税30%×復興特別所得税2.1%、住民税9% 合計の税率39.63%

所有期間が5年以上ほうが、税率が低くなります。

特例が適用されるケース

条件に当てはまれば特別控除や繰越控除などの特例が受けられ税金を抑えることができます。
その特例には、下記の5つがあります。

〇3,000万円特別控除
自己居住用不動産を売却した場合、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例のことです。

ですので、譲渡所得が3,000万円までなら所得税・住民税が
かからないということになります。

〇10年超所有軽減税率の特例
この特例は、10年超の自己居住用不動産を売却した場合であれば課税譲渡所得が6,000万円以下なら所得税・住民税の税率が
低くなるというものです。

課税譲渡所得が6,000万円までの場合、「所得税10%×復興特別所得税2.1%、住民税4% 合計の税率14.21%」となります。

〇特定居住用財産の買換え特例
「特定居住用財産の買換え特例」は居住していた家を売却し、
買い替える場合に適用できる特例です。

売却した家の譲渡価額より買い替えた家の取得価額の方が高い場合売却によって発生した譲渡所得の課税を繰り延べることができます。

〇居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
譲渡所得がマイナスになったときにも、要件を満たせば特例を受けることができます。

そのひとつが、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。

そもそも、譲渡所得がマイナスになった場合には、所得税や住民税はかかりませんが、家の売却損を給与などのほかの所得と相殺することで、所得税や住民税を引き下げることができます。
これは、不動産を売却した年の翌年から以後3年間の所得までを繰り越して控除できます。

〇空き家に係る譲渡取得の特別控除
空き家を相続し、耐震リフォームや家屋の取り壊しなどを行なって不動産を売却する場合にも3,000万円特別控除を受けることができます。

不動産売却時の税金対策に関する注意点

不動産を売却した際に発生する税金は各種控除の特例を上手に適用すれば減税につなげることができます。

しかし、これらの特例を活用する場合、いくつかの注意も必要です。

ここでは、不動産売却時の税金対策に関する具体的な注意点を解説します。

控除は併用できない場合がある

不動産売却時に利用できる各種控除の特例は、併用できないものがあります。
それが「住宅ローン控除の特例措置」と「3,000万円特別控除」です。

また「特定の居住用財産の買換え特例」も、住宅ローン控除の特例措置と併用ができません。

ポイントは、それぞれの特例が持つ特徴や条件などをしっかりと把握することです。

どの特例が最善の税金対策につながるのか、事前に確認・吟味し、控除の適用を受けるようにしましょう。

最後に

今回は、不動産売却時の税金について基礎的な事項を解説しました。

不動産売却は、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。

売却を考えているならば、この記事を基にシミュレーションしておくことをお勧めします。

ただし税制は非常に複雑でありかつ日々変化しています。

正確な税額が知りたい場合は、査定をした不動産会社に問い合わせたり、税理士や税務署に相談したりしましょう。

まずはお持ちの不動産価格を知りたい方はお気軽にワウハウスにご相談ください！

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