不動産売却をする際に必要といわれる確定申告。
特に会社から源泉徴収をされている会社員の方は、これまで確定申告をやったことないなんてこともあると思います。

「必要な手続きが多そうで、面倒くさい。」
「申請の流れや必要書類をどこからもらえばいいのかわからない」
「節税のためにやったほうがいいと聞くが、どんな制度なのかわからない」

という方も多いのではないでしょうか。

今回はそもそも確定申告が必要なのかわからない方、初めての確定申告でどのような流れで
進めたらいいかを知りたい方向けにわかりやすく解説していきます。

①不動産売却後に確定申告は必要かどうか　　　　　　　　
②確定申告の方法２つ　　　　　　　　　　　　　　　　　
③確定申告を自分でやる手順　　　　　　　　　　　　　　
④【節税対策】不動産売却の確定申告で受けられる特別控除　　　　　

不動産売却後に確定申告は必要かどうか

まずは、どのような場合に確定申告が必要なのかをみていきましょう。
「自分は利益が出ていないので不要ではないか」
「時間もないしやりたくないけど、
もしやらなかったら何か罰則はあるの？」

と疑問に思われている方もいるかもしれません。

こちらを読んで、まずはご自身が確定申告が必要かどうかを把握しましょう。

確定申告が必要な場合

主に2つのパターンがあります。

①売却時に利益が出た場合（必須）

土地・不動産を売却した時に出る利益を「譲渡利益」と呼びます。
この譲渡利益が出ている場合は確定申告が必要となります。
譲渡利益の算出方法は後半で詳しく解説していきますが、ここでは「売却して利益が出ていたら確定申告は必須」と理解しておきましょう。

②売却時に損失が出たが、その分の特別控除を受けて所得税を減らしたい場合（任意）

マイホームに限りますが、売却時にもし損失が出た場合は、一定の条件のもと、その損失を事業所得や給与所得など他の所得と相殺できます。

こちらの特別控除を受けるためには、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える自宅を売却した際に譲渡損失が生じ、さらに以下の2つの条件のどちらかを満たしている必要があります。

Ⅰ売却代金で住宅ローンが完済できないとき

Ⅱ住宅ローンで新たにマイホームを購入したとき

通常、不動産を売却して生じた損失は、他の所得と相殺ができません。
しかし、この特例を適用すると譲渡した年を含めて最長4年間、譲渡による損失を他の所得と相殺できます。

確定申告が不要な場合

売却時に利益が出ていない場合は、基本的には確定申告は不要です。
ただ、先ほど述べたように、マイホームを売却して損失が出た場合は、特別控除による節税が可能となるケースがあるため、確定申告をすることをおすすめします。

もし利益も出ていないし、特別控除の申請も不要という場合は、申請をする必要はないでしょう。

もし確定申告をしないとどうなる？

もし確定申告が必須（売却時に利益が出ている）にも関わらず、申請をしないで税務署にばれてしまった場合、罰金の支払いを要求されたり、追加徴税させることになります。

税務署は登記の動きなどから、不動産の取引があったことや、その地域での相場を把握しているため、確定申告がない場合は調査が入ります。

無申告で利益が出ていることが調査で発覚すると、何倍もの税金を徴収されるだけでなく、今後、銀行からの融資を受けれなくなるリスクも生じますので、確定申告は必ずしましょう。

確定申告の方法2つ

確定申告を進めるやり方として、主に下記の2つがあります。
①個人でやる場合
②税理士に依頼する場合

それぞれのメリット・デメリットもお伝えしますので、ご自身はどちらで申請を進めるかイメージしながら、みていきましょう。

①個人でやる場合

国税局のHPからご自身で申請する方法です。
書類の送信までネット上で行えるe-Taxを利用するか、HPで申告書を作成・印刷し郵送することで手続きができます。
全ての手続きを自分でやることになるため、初めての場合は時間がかかりますが、税理士に依頼する場合と比べて、費用がかからないことがメリットです。

②税理士に依頼する場合

会計事務所や税理士事務所に相談し、申請書を代理で作成してもらう方法です。
正確かつ自分の時間を取られない点や、節税のためのアドバイスなどもしてくれるメリットがありますが、10～20万程度の費用がかかります。

もし費用をかけたくないが、税理士に相談をしたい場合は、国税局開設の電話相談センターなどを利用してもいいでしょう。

確定申告を自分でやる手順

もし確定申告を自分でやることになった場合は、以下の手順で進めていきます。

①譲渡所得税を計算する
②必要書類を準備する
③税務署に書類を提出する
④納税する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①譲渡所得税を計算する

まずは今回の売却で払わなければいけない譲渡所得税の金額を計算します。
譲渡所得税の算出方法は以下になります。

【譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率】

つまり、課税譲渡所得と税率の2つを把握する必要があります。
まず課税譲渡所得の計算式は以下になります。

【課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】

それぞれの言葉の意味は以下になります。

・譲渡価格：建物や土地の売った金額
・取得費：売った建物や土地の購入代金、購入手数料などにプラス改良費、設備費などを加えた額

・譲渡費用：土地や建物を売るために支出した費用
（仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など）

・特別控除：3000万特別控除など、適用になる場合に発生する控除

上記で譲渡価額を算出したら、それに税率をかければ、譲渡所得税を算出できます。
税率は以下の通り、所得税と住民税が対象となります。

〇所有期間が5年超の場合
所得税15%×復興特別所得税2.1%、
住民税5% 合計の税率20.315%

〇所有期間が5年以下の場合
所得税30%×復興特別所得税2.1%、
住民税9% 合計の税率39.63%

所有期間が5年以上ほうが、税率が低くなります。
 

②必要書類を準備する

譲渡所得税の金額がわかったら、次は必要書類を準備していきましょう。
以下の6点が必要書類となります。
税務署から入手が必要な書類は、税務署から直接行って入手、また国税局のHPから取得・作成・提出まですることができます。

・確定申告書B様式（第一表）
税務署で直接入手、
または国税庁のHPからダウンロード
・確定申告書第三表（分離課税用）
税務署で直接入手、または国税庁のHPからダウンロード
・譲渡所得の内訳書
（確定申告書付表兼計算明細書）
税務署で直接入手、または国税庁のHPからダウンロード
・売買契約書
取得時と売却時のものをそれぞれコピーして添付
・登記事項証明書
法務局で直接入手、またはオンライン申請システムを利用して請求可能
・領収書
購入時、売却時、仲介手数料、登記費用などの領収書

③税務署に書類を提出する

それぞれの書類を記載したら、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに税務署に提出する
必要があります。
提出の方法は3つあります。

①e-Taxで申告
国税局のHPで作成した場合は電子送付が可能です。
ただ、利用者識別番号の取得やマイナンバーカード、カードリーダーなどの準備が必要になります。
詳しい流れは国税局のHPを確認しましょう。

②郵送で所轄税務署に送付
通信日付印が提出日とみなされるため、通信日付印が期限内となるように注意しましょう。

③所轄税務署の受付に提出
窓口に直接提出、または税務署の時間外収受箱に投函することが可能です。

④納税する

最後に申告期限内（2月16日～3月15日）に納税します。
税務署か金融機関で納付するのが一般的ですが、一定の手続きをすれば、銀行口座からの引き落としやネットバンキング、クレジットカードによる納付も可能です。

【節税対策】不動産売却の確定申告で受けられる特別控除

納税額を計算する際に、特別控除が受けれるのか気になっている方もいると思います。
こちらでは譲渡所得税に適用される2つの特別控除について解説します。
基本的に、マイホームの売却時には特別控除が受けられる可能性が高いのでチェックしましょう。

①3000万の特別控除
マイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件をもとに適用されます。
この特例によって、最大で3000万の売却益が差し引かれます。
この特例はマイホームを売却して利益が出た多くの方に適用になります。
ただ、一部の控除（マイホームの買替特例など）と併用できないので、その点は注意しましょう。

②10年以上所有での税率軽減
マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率が適用になります。

〇長期譲渡所得が6000万以内の部分
所得税10.21%、住民税4％ 合計の税率14.21%

〇長期譲渡所得が6000万を超える部分
所得税15.315%、住民税5% 合計の税率20.315%
※それぞれ復興特別所得税を含む

また上記の2つは併用することができることも
覚えておきましょう。

不動産を売却したら確定申告を行いましょう

いかがでしたでしょうか。
準備する資料がたくさんあり、流れも初見ではなかなか難しい部分もあるかと思います。
ただやってみると以外と簡単だったという声が非常に多いので、ぜひトライしてみましょう。

こちらを読んでいただき、初めて不動産売却後の確定申告を行う方の一助になれば幸いです。

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